قولنامه چیست ؟ در هر معامله ای لازم است طرفین قرارداد در ابتدا توافقاتی را با یکدیگرداشته باشند در صورت امکان در صحبت های اولیه خود در حضور مشاور یا شخصی که به همه جوانب مورد معامله اشراف دارد، تعهداتی را نسبت به یکدیگر مکتوب نموده و تمامی جزییات موضوع را کتبا بنویسند و امضاء کنند و به آن متعهد باقی بمانند.
مطلب مرتبط | تفاوت قولنامه با مبایعه نامه
گروه تحریره آریان دادوش به همراه کمک وکلای مجرب ملکی مجموعه در این مقاله قصد داریم به بررسی اینکه قولنامه چیست و چه تفاوتی با قراردادهای رسمی دارد، تمامی نکاتی که در هنگام نوشتن قولنامه باید مورد توجه قرار دهیم و اینکه یک قولنامه نوشته شده تا چه حد رسمیت دارد و آیا در دادگاه می توان به تعهدات مقرر شده در قولنامه میتوان تکیه نمود و تمامی جزییات مربوط به این مقوله را بطور کامل مورد بحث و بررسی قرار دهیم.
ادامه مطلب | وکیل ملکی حقوقی
آریان دادوش | قولنامه چیست ؟
قولنامه چیست ؟
قولنامه در ظاهر نوشته یا سندی است که در اولین مراحل خرید یک ملک، مابین طرفین قرارداد نوشته می‌شود و مفاد آن تقریبا از نظر قانونی مشخص است و باید خریدار و فروشنده مطابق با آن با یکدیگر به توافق برسند. ولی در واقع توافقات مقرر شده در قولنامه شامل الزاماتی است که در ماده 10 قانون مدنی ایران موجود است و انجامش ضروری میباشد.
یعنی بصورت رسمی و کاملا قانونی برای انجام، فسخ یا هرگونه تخلف در معامله، میتوان آنرا در دادگاه مورد پیگیری قرار داد.
قولنامه یک نوع قرارداد است که بر طبق آن طرفین معامله متعهد می‌شوند که در یک زمان مشخص تعهداتی را در آینده برای انتقال ملک انجام دهند. در هنگام تنظیم قولنامه تمام جزئیات مربوط به ملک خریداری شده و اطلاعات مربوط به سند و سایر نکات حقوقی مهم که باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد ذکر می‌گردد.
پس از اینکه طرفین معامله تمامی نکات و شروطی را که باید در موردش به توافق برسند مقرر نمودند، آن را امضا کرده و تا زمانیکه که معامله و ثبت سند به نام خریدار و انتقال وجه به صورت کامل انجام شود، این قولنامه اعتبار دارد. البته اگر قولنامه رسمی باشد امتیازاتی نسبت به قولنامههای عادی دارد و آن اینست که امضای قید شده در قولنامههای رسمی، از هرگونه تکذیب و تردید مصونیت دارد.
مطلب مرتبط | ابطال مبایعه نامه
آریان دادوش | قولنامه چیست
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه
قولنامه به این معناست که دو نفر با هم توافق کنند که در خصوص مالِ مشخّصی، قرارداد بیعی در آینده منعقد کنند. در واقع، دو نفر تعهّد میکنند که مالِ معیّنی را در آینده مورد خرید و فروش قرار دهند؛
اما مبایعه نامه (بیع) به معنای آن است که دو نفر قراردادِ بیعِ مالی را منعقد کنند و آن مال را مورد نقل و انتقال قرار دهند. به عبارت دیگر:
مطلب مرتبط | تعریف عقد بیع
اوّلاً قولنامه توافق دو نفر است مبنی بر اینکه مالی را در آینده مورد خرید و فروش (بیع) قرار دهند؛ بنابراین نسبت به خودش یک قرارداد است و نسبت به بیعی که قرار است در آینده منعقد شود نوعی وعدۀ بیع یا پیشقرارداد است.
دوماً در مبایعه نامه، انتقالِ مالکیت رخ میدهد؛ اما در قولنامه، انتقال مالکیت بدواً رخ نمیدهد بلکه انتقال مالکیت در آینده انجام خواهد شد.
سوّماً در مبایعه نامه نقل و انتقال صورت میگیرد؛ اما در قولنامه، بیعی صورت نگرفته بلکه طرفین متعهد شده اند در آینده بیعی را منعقد کنند.
چهارم اینکه قولنامه نیز مانند عقد بیع (مبایعه نامه) لازم است و قابل فسخ نیست و در صورت فوت یا حجرِ هر یک از طرفین، به قوّتِ خود باقی میماند. با توجّه به آنکه قولنامه، عقدی عهدی و الزامآور است، اگر یکی از طرفین، به تعهد خود عمل نکند، دیگری میتواند الزام او را به انجام تعهد بخواهد.
پنجم اینکه قولنامه نیز عقدی معوّض است، چون دو طرف در برابر هم به طور دوجانبه متعهّد شده اند؛ یکی متعهد شده که مالی را بفروشد و دیگری متعهد شده که همان مال را بخرد.
آریان دادوش | قولنامه چیست
تنظیم قولنامه و نکات مهم آن
اولین و مهمترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد.
در این سند همچنین زمان آغاز و پایان معامله ذکر می‌گردد و همچنین طرفین بنا به توافقی که بین خودشان میکنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می‌گیرند.
منظور از شرایط خاص شرایطی است که خریدار یا فروشنده بر طبق آن حق دارند از نظر حقوقی و قانونی معامله را بر هم بزنند.
یکی از این شرایط عدم مطابقت اصل ملک ادعایی از سوی فروشنده با جزئیات ثبت شده در سند آن است که در این صورت خریدار حق دارد معامله را فسخ کند. همچنین اگر خریدار مبلغ مربوط به قرارداد را در موعدی که از قبل مقرر شده نپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد.
معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر می‌گیرند که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می‌گردد. اصطلاحا این هزینه را وجه التزام مینامند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین می‌کند.
وجه التزام قراردادی
در رابطه با تعریف عامیانه وجه التزام قراردادی و مفهوم عرفی آن میتوان گفت در صورتی که قراردادی فی ما بین دو نفر جهت خرید و فروش که از مهم ترین آنها امور ملکی میباشد ، منعقد شود،
لازم است که مفاد قانونی مانند وجه التزام و شرایط آن در قرارداد درج شده باشد. این مبلغ جهت جبران خسارت ناشی از عدم انجام کار یا دیرکرد آن تعیین می‌شود و باید طبق شرایطی که برای وجه التزام تعیین شده پرداخت شود.
تعریف وجه التزام در قانون مدنی در ماده 230 آن اینگونه آورده شده است :
اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید ، حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه ملزم شده است محکوم کند .
همچنین میتوانید مقالات مطالبه وجه التزام و وجه التزام در قرارداد را برای کامل کردن اطلاعات خود در رابطه با مفهوم وجه التزام که توسط تیم حقوقی آریان دادوش منتشر شده اند مطالعه نمایید .
آریان دادوش | قولنامه چیست
وکیل متخصص ملکی
نمونه قولنامه فروش یک باب خانه مسکونی
قولنامه ها براساس موضوع خرید و فروش میتوانند در برخی موارد متفاوت باشند ولی به طور مفهومی توافق دو طرف برای منعقد کردن بیعی در آینده است ، نمونه قولنامه فروش یک خانه مسکونی در ادامه برای شما عزیزان قرارداده شده است :
به نام خدا
قرارداد
(فروش قطعي يك باب خانه مسكوني )
طرف اول قرارداد (فروشنده ): خانم / آقاي : ………………….فرزند آقاي …………..
داراي شناسنامه شماره …………………………………………………………………………………صادره از ………………متولد …………….ساكن : ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
طرف دوم قرارداد (خريدار ) : خانم / آقاي : ……………………فرزند آقاي …………………….
داراي شناسنامه شماره …………………………………………………………………………………….صادره از ……………….متولد ………………….ساكن : ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
موضوع قرارداد : شش دانگ يك باب ساختمان مسكوني احداثي به مساخت …………………متر مربع داراي‌پلاك ……………..فرعي از ……………….اصلي…………….واقع در تهران بخش ………….ثبتي و به نشاني ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………محدوده و مورد ثبت سند مالكيت شماره …………………مورخ / / 13صفحه ………..جلد ……….به شماره چاپي ……….صادره به نام خانم / آقاي ………………..انتقالي مع الواسطه به فروشنده طبق سند رسمي شماره ………مورخ ……..دفتر خانه …… تهران وبا جميع توابع شرعيه ولواحق عرفيه آن بدون استثناء عرصتاً و اعياناً به انضمام برق به شماره پرونده ….و آب به شماره اشتراك ……..و گاز شهري به شماره شناسايي ……..و يك رشته تلفن به شماره ……منصوبه هاي در آن اعم از حق الاشتراك ها و ودايع احتمالي مربوطه .
مبلغ قرارداد(قيمت مورد معامله) : مبلغ …………..ريال كه مبلغ ………..ريال از آن طي چك شماره ………مورخ ………….عهده حساب جاري …. بانك ……………. شعبه ………….. تسليم فروشنده گرديده و ما بقي كه مبلغ …………… ريال است ذمه خريدار دين ثابت است كه در تاريخ …….و همزمان با تنظيم و امضاء‌سند رسمي مفاد اين مبايعه نامه قطعيه به فروشنده بپردازد .
كافه خيارات خصوصا خيار غبن هر چند فاحش از متعابعين اسقاط گرديده و به اظهار صيغه مبايعه قطعيه جاري شده است .
منافع مورد معامله قبلاً به كسي واگذار نشده وبا قرار مبيع در تصرف فروشنده است كه متعهد گرديده مورد معامله را در تاريخ / / 13 صحيحاً و سالماً تخليه كرده و در مقابل اخذ رسيد به خريدار تحويل دهد و در صورت عدم تحويل به موقع ،فروشنده ملزم به تاديه روزانه مبلغ . ريال به عنوان خسارت تاخير تخليه و تحويل و وجه التزام به خريدار مي باشد و خريدار محق به مراجعه از طريق مراجع رسمي جهت تخليه و تحويل مبيع و وصل وجه التزام مزبور از تاريخ سررسيد مرقوم مي باشد و فروشنده اقرار نمود كه افراد ممنوع المعامله نمي باشد .
آریان دادوش | قولنامه چیست
وکیل متخصص ملکی
شروط :
- كليه ماليات ها و ماليات نقل و انتقال و عوارض شهرداري به عهده فروشنده و هزينه محضر اعم از
حق الثبت و حق التحرير و بهاي اوراق به عهده طرفين است . - تاريخ و ساعت حضور در دفتر خانه جهت تنظيم سند رسمي مفاد اين مبايعه نامه قطعيه ساعت ……….صبح روز … مورخه ……ماه هزار و سيصد و …………13 شمسي و در دفتر خانه اسناد رسمي شماره …………واقع در تهران در خيابان …….. مي باشد كه طرفين ملزم به حضور در آن و اجرا ي مفاد متن اين قرارداد مي باشد .
- دريافت مفاصا حساب هاي مالياتي و عوارض و اخذ پاسخ استعلاميه هاي دفتر خانه و ساير مجوزات مربوطه و ارائه آن به دفتر خانه مزبور قبل از وقت حضور فوق الذكر با فروشنده است .
- بنا به مالكيت خريدار كه طبق اين مبايعه نامه قطعيت يافته خريدار حق انتقال مورد معامله را جزاً يا كلاً دارد بنابراين نسبت به مورد انتقال اخير الذكر قائم مقام خريدار مالكيت خواهد داشت كه طبيعتاً متعهد به اجراي مفاد اين مبايعه نامه قطعيه در قسمتي كه مالكيت او محرز گرديده باشد .
- طرفين اعم از فروشنده و خريدار ضمن عقد لازم حاضر و ضمن العقد خارج لازم كه با قرار عقد خارج لازم في مابين آنان به طور شفاهي منعقد شده متعهد و ملزم به اجرا تمامي مفاد اين مبايعه قطعيه گرديده و مي باشد .
- تاديه بدهي هاي احتمالي ناشي از آب و برق و تلفن و گاز منصوبه تا روز تخليه و تحويل به عهده فروشنده است والا خريدار حق دارد آنرا پرداخته وبا رائه قبوض مثبته از فروشنده مطالبه وصول كند
- ضمان درك از تاريخ زير لغايت پنجاه سال شمسي به عهده فروشنده است .
اين مبايعه نامه در دو نسخه متحد المتن و متحد الاعتبار تنظيم و امضاء‌شده و مبادله گرديده است .
محل امضاء طرف اول ( فروشنده) محل امضاء طرف دوم (خريدار) :
سخن پایانی
بعد از موافقت خریدار در رابطه با خرید ملک مورد نظر و اعلام آن به بنگاه املاک ، مشاور املاک سند موقت یا همان قولنامه را تنظیم نموده تا پروسه اداری و قانونی لازم قبل از سند زدن طی شود و در نهایت خریدار صاحب ملک شود .
مهم ترین نکته ای که وکلای گروه حقوقی آریان دادوش به شما خوانندگان و تمامی خریدارانی که میخواهند ملکی را خریداری کنند و یا به جلسه تنظیم قولنامه تشریف فرما شوند ، البته لازم به ذکر است که این موضوع هم برای خریدار و هم برای فروشنده صادق است و آن هم این است که بنگاهی که تنظیم قولنامه و خرید و فروش را به آن سپره اند دارای اعتبار و قابل اعتماد باشد.
بنگاه مورد نظر میبایست از اتحادیه مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد تا صلاحیت تنظیم قولنامه معتبر را داشته باشد همچنین این امر در شهر های بزرگی مثل تهران بسیار حائز اهمیت است چرا که بیش از نیمی از پرونده های حقوقی در مراجع صالح مربوط به دعاوی ملکی است که هرکدام به دلایل مختلفی که یکی از مهمترین آنها اشتباهات و یا کلاهبرداری های بنگاه های املاک است تشکیل شده اند .
توصیه وکلای ملکی گروه حقوقی آریان دادوش الزاما مشورت با یک وکیل مجرب و قابل اعتماد پیش از تنظیم قولنامه و عقود دیگر بخصوص بیع خانه میباشد چرا که با این کار خیاله خودتان را از شکل گیری دعوا و یا اختلاف در آینده آسوده خواهید کرد و معامله ای مطعمن را عملی مینمایید .
