تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی

مطلبی که در این مقاله قصد داریم راجعبه آن صحبت کنیم  تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی است  ، که یکی از مواردی است  میتوان توسط آن مغازه یا سرقفلی را تخلیه نمود.

بیشتر بخوانید | وکیل تخلیه مغازه

 

همانطور که در مقالات دیگر نیز درباره  آن صحبت کردیم تخلیه سرقفلی توسط مالک جز دسته دعاوی ملکی حقوقی میباشد که امروزه با افزایش جمعیت و همچنین به تبع آن عرضه و تقاضا افزایش چشمگیری در اماکن تجاری و مغازه میبینیم که در نتیجه آن هم افزایش دعاوی مربوط به اماکن تجاری و مغازه ها میباشد.

بیشتر بخوانید | وکیل ملکی حقوقی

تخلیه سرقفلی

در ابتدا خلاصه تعریفی راجع به سرقفلی خدمت شما دوستان خواهیم گفت چرا که ابتدا باید بدانیم اصطلاح سرقفلی به چه معناست .

سرقفلی یا حق کسب و پیشه همان حقی است که قانون گذار برای مستاجر یک ملک تجاری و مغازه در نظر گرفته است و مالک نمیتواند در هر زمانی که اراده نمود اورا از ملک خود خلرج کند اگر بخواهیم این موضوع را با یک مثال کمی ساده تر نماییم میتوان گفت :

به طور مثال شخصی یک مغازه را به مدت دو سال به فرد دیگری اجاره می دهد فارغ از تمام شرایط دیگر از جمله اجاره بها و … آیا مالک بعد دو سال میتواند به راحتی مستاجر را خارج نماید ، مستاجر در این دو سال برای خود اعتباری کسب کرده است که ارزش آن گاهی اوقات بیشتر از سرمایه میباشد به همین علت قانون گذار حق کسب و پیشه و یا همان سرقفلی را برای مستاجر تعیین نموده است.

 

تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی

قبل از هرچیز باید بگوییم که قانون روابط موجر و مستاجر  56 یکبار در سال 76 دستخور تغییراتی شد و بسته این موضوع که قرارداد اجاره شما قبل از سال 76 و یا بعد از آن نوشته شده است در برخی موارد ممکن است متفاوت باشند . مواد 6 تا 11 قانون مصوب 76 اختصاص به مبحث سرقفلی را یافته اند.

اگر قرارداد بعد از سال 76 تنظیم شده باشد و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 باشد :

ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر–  هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید ، میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.

همچنین مستاجر میتواند در اثنای مدت اجاره ، برای واگذاری حق خود به موجر و یا شخص دیگری ، مبلغی را از موجر یا مستاجر جدید به عنوان حق سرقفلی دریافت کند ، مگر اینکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از او سلب شده یاشد.

تبصره 1 – چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر‌حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

‌تبصره 2 – در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید ، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.

با توجه به ماده بالا ما تعریفی دو طرفه از سرقفلی مشاهده کردیم که هم همانطور که در مثال توضیح دادیم برای مستاجر است و همچنین با توجه به ماده قانون برای موجر.

ادامه مطلب | وکیل ملکی تهران

آریان دادوش | تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی

‌ماده 7 — هرگاه  ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره درتصرف  مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌نداشته  باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر ‌مبلغی  بعنوان سرقفلی برای اسقاط  حقوق خود دریافت نماید.

‌ماده 8 — هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف ‌واگذار نماید ، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه  و دریافت  نماید.

‌ماده 9– چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته  باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

‌ماده 10 — در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌ خواهد شد.

‌تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع  میباشد.
‌

ماده 11  — اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند ‌بود.

به طور کلی دو قانون برای قرارداد های مربوط به حق کسب و پیشه و سرقفلی موجود است که  بر اساس زمان تنظیم قرارداد مشمول یکی از آن ها خواهد شد یکی قانون روابط موجر مستاجر مصوب 56 و دیگری مصوب سال 76 میباشد.

تخلیه اماکن تجاری و مغازه

پیشتر هم به آن اشاره کردیم که صرف پایان مدت قرارداد برای تخلیه سرقفلی توسط مالک کافی نخواهد بود ، حال در این شرایط مالک چه کاری میتواند انجام دهد ، اگر مستاجر فردی بی خدا و ظالم بود و با هیچ یک از شرایط قانونی مالک کنار نیامد مالک برای تخلیه چه باید بکند ؟

بسته به زمان تنظیم قرارداد ممکن است در برخی موارد این دلایل باهم متفاوت باشند ولی همگی از یک اصول کلی پیروی خواهند کرد .

از دلایلی که میتوان با وجود مدارک و مستندات کامل برای تخلیه سرقفلی و مغازه بعد از اتمام قرارداد توسط آنها اقدام کرد :

1. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید
2. تخلیه سرقفلی به منظور رفع نیاز شخصی
3. تخلیه سرقفلی به منظور سکونت
4. تخلیه سرقفلی به جهت انتقال
5. تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط
6. تخلیه به علت تغییر شکل
7. تخلیه به جهت تخلف مستاجر
8. تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها
9. تخلیه به علت امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه

 اشاره به  شرایط گرفتن دستور تخلیه ملک مسکونی  هم خالی از لطف نخواهد بود اما به طور کلی تفاوت های فاهشی میان تخلیه سرقفلی و ملک مسکونی موجود است که برای اطلاعات بیشتر مقالات مربوط به تخلیه ملک مسکونی را مطالعه نمایید.

 

تخلیه  سرقفلی به دلیل نیاز شخصی

 

برای تخلیه سرقفلی به علت نیاز شخصی ابتدا باید شرایط را موجر داشته و بعد از آن با ارسال دادخواست دعوی مورد نظر را که تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی میباشد مطرح نماید.

از شرایطی که موجر باید دارا باشد :

• در ابتدا موجر نباید دارای شغل و یا حرفه مستمر باشد ، جدایه از میزان درآمد او.
• اخذ مستمری و بازنشستگی موجر دلالت بر بالا بردن احتمال قبولی نیاز شخصی وی نخواهد بود و چه بسا با توجه به دریافتی او این موضوع برعکس عمل کند.
• احتیاج شخصی میبایست در آن زمان بوجود آمده باشد.
• جهت اثبات ادعای خود مالک و یا همان موجر میتواند استناد به تحقیقات محلی و معینات محلی نماید.
• برای بار دوم مالک نمیتواند دادخواست تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی را بدهد مگر اینکه دلیلی جدید حادث شده باشد و بتواند آن را اثبات نماید.
• موجر نمیتواند درخواست تخلیه را به صورت همزمان به دو علت بدهد یکی سکونت یکی نیاز شخصی چرا که در تعارض است.
• تخلیه به دلیل نیاز شخصی در هنگامی است که موجر فاقد درامد و شغل و یا حرفه ای باشد ولو درامد وی کم هم باشد این شرایط عملی نخواهد شد .
• در شرایطی که تخلیه تحقق یافت کل مبلغ حق کسب و پیشه مستاجر میبایست پرداخت گردد که این مبلغ توسط کارشناس تعیین خواهد شد.

سوالی که در اینجا برای هرکسی پیش می آید این است که اگر موجر نیاز مالی نداشت بازهم میتواند درخواست تخلیه به دلیل نیاز شخصی کند  :

در پاسخ به این سوال باید گفت : مبنای قانون نیاز شخصی مالک میباشد نه درامد و وضع مالی او اما تاثیر آن بسیار زیاد خواهد بود در نظر قاضی و مستاجر در این راستا میتواند این مسئله را اثبات نماید.

مراجع صالح رسیدگی کننده

به دلیل اینکه دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی یک دعوی ملکی حقوقی بوده و مغازه یا ملک تجاری یک مال غیر منقول میباشد مرجع صالح رسیدگی کننده دادگاه حقوقی واقع در محل قرارگیری مال غیر منقول میباشد .

موضوع دادخواست هم تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی خواهد بود و شرح آن توضیح موجر در رابطه با نیاز شخصی و شرایط کامل خود به همراه دلایل و مستندات میباشد.

آریان دادوش | تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی

سخن پایانی

مهمترین نکته  که در دعاوی تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی باید بدانید روش اثبات نیاز شخصی شما در دادگاه و شرح درست دادخواستتان میباشد .

دعاوی مربوط به تخلیه سرقفلی و اماکن تجاری  و همچنین تخلیه ملک مسکونی و به طور کلی دعاوی تخلیه جز دسته دعاوی ملکی حقوقی میباشند که روند رسیدگی آنها  زمان بر و نیاز به تجربه خاص خود را دارد.

الزاما در رابطه با این دعاوی با یک وکیل مجرب و متعهد که تجربه موفقی در زمینه دعاوی ملکی  و به خصوص چندیدن دعاوی تخلیه در شرایط گوناگون داشته است  مشورت نمایید ، گروه حقوقی آریان دادوش با سابقه نزدیک به 20 سال فعالیت در زمینه های مختلف پرونده های حقوقی و ملکی راهنمای شما در این مسیر خواهد بود.