موضوعی که امروز قرار است با شما عزیزان راجعبه آن صحبت نماییم انتقال منافع مورد اجاره می‌باشد، شاید برای شما هم سوال پیش بیاید که انتقال منافع مورد اجاره به چه معنی است و به طور کلی منافع مورد اجاره چیست؟
آریان دادوش | وکیل ملکی حقوقی
انتقال منافع مورد اجاره
در ابتدا بهتر است این گونه شروع کنیم که هنگامی که شما به عنوان مستاجر ملکی را اجاره می‌نمایید حق بهره‌برداری از تمامی منافع آن ملک از طریق موجر به شما که مستاجر می‌باشید انتقال می‌یابد که همان حق انتفاع از ملک مورد نظر است، حال سوالی که پیش می‌آید این است که آیا این منافع مورد اجاره قابل انتقال است، انتقال منافع مورد اجاره قانونی است؟
انتقال منفعت مستاجر
در رابطه با انتقال منافع مورد اجاره ماده ۴۷۴ قانون مدنی اینگونه بیان می‌دارد: مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به شخص دیگری انتقال دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
نکته : در خصوص املاک مسکونی طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی و ماده ۶ قانون موجر و مستاجر و ماده ۱۵ آیین نامه سال ۷۶ اصولاً مستاجر می‌تواند عین مستاجره را یعنی اجازه اجاره عین مستاجره را به غیر داشته باشد مگر آنکه خلافش شرط شده باشد.
البته اصل بر این است که مستاجر اجازه انتقال منافع مورد اجاره را ندارد مگر با اذن موجر.
تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی
ما وقتی قرارداد اجاره املاک مسکونی را تنظیم می‌نماییم طبق قانون مدنی این اتفاق خواهد افتاد ، ولی در خصوص املاک تجاری ممکن است با توجه به قوانین روابط موجر و مستاجر سال‌های ۵۶ و ۷۶ کمی متفاوت‌تر باشد و علاوه بر آن ماجرای صلح سرقفلی که از سال ۷۶ به بعد تنظیم شده است.
پس در انتقال منافع مورد اجاره باید ابتدا حواسمان به این باشد که مورد اجاره ملکی مسکونی است یا ملک تجاری، که در مقاله تخلیه ملک تجاری و مغازه اندک اشاره ای به آن کردیم.
بیشتر بخوانید | وکیل تخلیه مغازه
شرط خلاف قاعده انتقال منافع مورد اجاره
شرط خلاف قاعده‌ای که وجود دارد شرط سلب حق اجاره است، یعنی اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال مالکیت منفعت مستاجر سلب میشود اگر مستاجر تخلف نماید و حق انتفاع را به غیر واگذار نماید مالک حق فسخ قرار داده اجاره را خواهد داشت و قرارداد اجاره مابین مستاجر و ثالث باطل خواهد بود چرا که مالک رضایتی نسبت به این کار نداشته است.
حالت دیگری که مصور است این است که مستاجر ضمن عقد اجاره متعهد میشود که مالکیت منفعت را به شخص ثالثی انتقال ندهد اگر خلاف این تعهد عمل نماید موجب باز هم حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
گاهی اوقات شرط مباشرت مستاجر خواهد شد و در عقد اجاره قید میشود که فقط مستاجره اجازه بهره‌برداری از عین مورد اجاره را خواهد داشت در این شرایط حتی با فوت مستاجر انتقال منافع مورد اجاره به وراث هم صورت نخواهد گرفت ، این موضوع را با یک مثال به شما توضیح خواهیم داد :
به طور مثال شما یک سالن تئاتر دارید و می‌خواهید آن را فقط به یک بازیگر مشخص اجاره دهید و اجازه بهره‌برداری را فقط به او می‌دهید حال با توجه به این موضوع دیگر شخص دیگری مد نظر شما برای استفاده از تئاتر نیست و این همان قید مباشرت می‌باشد.
تفاوت بین انتقال منفعت و انتقال اجاره
موضوع مهم دیگر تفاوت بین انتقال منافع مورد اجاره و انتقال اجاره است :
ماده ۲۴۰ ق .م اینگونه بیان می‌دارد ، اگر بعد از عقد انجام شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حین العقد ممتنع بوده است کسی که شرط به نفع او شده است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت مگر اینکه امتناع مستند به فعل مشروط له باشد.
در انتقال اجاره مستاجر جدید جایگزین مستاجر قدیم میشود و این انتقال با مالک صورت می‌پذیرد ، اما انتقال منافع مورد اجاره ممکن است توسط مستاجر در شرایطی که خلاف آن ذکر نشده انجام شود.
اجاره مال مشاع
منظور از مال مشاهده در اینجا همان ملکی است که صاحبانش دو یا چند نفر می‌باشند که در این ملک با یکدیگر شریک هستند حال اگر یکی از شرکا بدون اجازه دیگر شریک دست به اجاره ملک بزند صاحبی که به طور مشایی مالک ملک است می‌تواند هیئت مستاجره را بخواهد می‌تواند اجرت المثل را مطالبه و ملک را تخلیه نماید.
بیشتر بدانید | مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
مواد قانونی مربوط به انتقال منافع مورد اجاره
صدور نظریات مشورتی و آرایه وحدت رویه و… می‌توانند در آینده مکمل و متمم این نوشته باشند.
ماده ۴۷۶ ق . م : موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و درصورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد.
ماده ۴۷۸ قانون مدنی : هرگاه معلوم شود عین مستاجره درحال اجاره معیوب بوده مستاجرمی تواند اجاره رافسخ کندیابهمان نحوی که بوده است اجاره را باتمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کندبه نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
نکته تفاوت خیار عیب در عقد اجاره با دیگر عقود؟. در اجاره مستاجر حق مطالبه ارش را نخواهد داشت، در اجاره ایرادی موجب حق فسخ خواهد شد که موجب نقصان در استفاده از منفعت گردد اما در دیگر عقود هر ایرادی عیب محسوب خواهد شد.
بیشتر بدانید | ارش در معامله چیست؟
آریان دادوش | انتقال منافع مورد اجاره
ماده ۴۷۹ ق . م : عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۱ ق . م : هرگاه عین مستاجره بواسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده ونتوان رفع عیب نمود ،اجاره باطل می شود.
در اینجا اجاره باطل خواهد شد یعنی به معنای منفس خواهد بود ،. به عنوان مثال شما یک جت شخصی دارید و جت شخصی شما خراب است و برای مسافرت جتی دیگر را اجاره می‌کنید و بعد از آن به علت بیماری که دارید نمی‌توانید به مسافرت بروید و از جت استفاده کنید در اینجا عقد چه حالتی پیدا خواهد کرد؟؟
عقد صحیح است.
عیب مال الاجاره
عیب مال الاجاره به این معنی است که شما یک مالی را اجاره می‌کنید و بهایی را بابت اجاره آن پرداخت می‌کنید حال در فرضی که عیب وجود دارد در عین مستاجره، مستاجر یا می‌تواند عقد را فسخ نماید یا می‌تواند عقد را قبول نماید و بدون تقلیل از مال الاجاره و به همان نحوی که هست اجاره را قبول کند.
تلف مال الاجاره
تلف مال الاجاره هم به این معناست که عینی که به عنوان مال الاجاره در نظر گرفته شده است در اثنای اجاره تلف شود و یا از بین برود.
ماده ۴۸۳ ق . م در رابطه با تلف مال الاجاره اینگونه بیان می‌دارد : اگردرمدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.
آریان دادوش | وکیل ملکی تهران
انتقال منافع مال مورد اجاره
تلف مال الاجاره دو حالت دارد :
۱ تلف قهری
۲ تلف کلی عین
تلف قهری مال الاجاره : در این صورت اجاره نسبت به مقدار تلف شده منفسخ است و نسبت به مقداری که تلف نشده مستاجر می‌تواند یا عقد را فسخ نماید یا به همان میزان از مال الاجاره کم کند، اگر تلف جزئی توسط شخص ثالثی صورت گیرد معامله منفسخ نخواهد شد و یا باید به شخص ثالث رجوع کرده و اجرت المثل را دریافت نماید یا معامله را فسخ کند.
اگر هم دلیل این تلف جزئی موجر باشد باز هم معامله منفسخ نخواهد شد و مستاجر می‌تواند با مراجعه به موجر اجرت المثل این میزان را دریافت نماید و یا معامله را فسخ کند.
در حالتی اگر مستاجر تلف جزئی انجام داده باشد معامله منفسخ نخواهد شد و مستاجر علاوه بر پرداخت عوض مال تلف شده باید اجاره بها را هم پرداخت کند.
سخن پایانی
در این مقاله سعی کردیم صحبت کوتاهی راجع به انتقال منافع مورد اجاره و همچنین مواد قانونی مربوط به آن و مواردی که باعث جلوگیری از منفعت و انتقال آن خواهد شد صحبت نماییم.
گروه حقوقی آریان دادوش با سابقه نزدیک به ۲۰ سال متشکل از وکلای مجرب و متعهد و صادق در امور حقوقی و به خصوص امور ملکی می‌باشد، توصیه‌ای که به شما عزیزان داریم این است که حتماً قبل از هرگونه اقدامی در زمینه‌های حقوقی و بالاخص ملکی با یک وکیل متخصص ملکی مشورت نمایید.
