موضوع اجرت المثل ایام تصرف مستاجر که در قانون مدنی هم مواد بخصوصی به آن تخصیص یافته یکی از مباحث مهم حقوقی و ملکی میباشد که در این مقاله گروه تحریره آریان دادوش به همراه پرسش و پاسخ های مهمی که حول محور اجرت المثل ایام تصرف مستاجر از وکلای ملکی آریان دادوش شد سعی نمودند مطالبی کاربردی را برای شما عزیزان منتشر نمایند .
توصیه گروه حقوقی آریان دادوش در پرونده های حقوقی و ملکی ، مشورت بایک وکیل مجرب و خبره ملکی در این موارد میباشد چرا که خواندن مطالب و موضوعات مشابه هیچ گاه جای مشورت با یک وکیل ملکی را نخواهد گرفت چرا که شرایط شما نیز در این تفاوت تاثیر گذار خواهد بود .
مطلب مرتبط | المثل ایام تصرف اجرت چیست
اجرت المثل ایام تصرف
اجرت المثل به معنای بهای واقعی استفاده از ملک دیگری می باشد. اجرت المثل در مواردی تعیین می گردد که هیچ قرارداد یا توافق کتبی یا شفاهی بین متصرف و مالک وجود نداشته باشد.
اگر قرارداد اجاره تمدید شود مطابق شرایط و اجاره بهای جدید تصرف مستاجر ادامه می يابد. چنانچه موجر خواهان تخلیه ملک باشد و مستاجر امتناع نماید، تا زمان تخلیه کامل، باید اجرت المثل ایام تصرف مورد اجاره را پرداخت کند.
گاهی در قرارداد ذکر می شود پس از پایان مدت اجاره تا زمان تخلیه اجرت المثل معادل اجرت المسمی پرداخت گردد. در این صورت برابر توافق عمل می شود.
تفاوت اجرت المثل و اجرت المسمی
اجرت المثل وقتی قابل مطالبه است که قرارداد یا توافقی بین طرفین وجود نداشته باشد یا اگر بوده مدت آن پایان یافته باشد و مالک رضایت به ادامه تصرف نداشته باشد. اجرت المثل بر اساس ارزش واقعی مورد اجاره توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد.
اجرت المسمی به معنای بهای مورد توافق در قرارداد اجاره است. مستاجر تا پایان اجاره این مبلغ را پرداخت می نماید. پس از آن در صورت عدم تمدید مدت و عدم رضایت مالک، اجرت المثل جایگزین اجرت المسمی می گردد.
آریان دادوش | اجرت المثل ایام تصرف مستاجر
وجه التزام قراردادی
در رابطه با تعریف عامیانه وجه التزام قراردادی و مفهوم عرفی آن میتوان گفت در صورتی که قراردادی فی ما بین دو نفر جهت خرید و فروش که از مهم ترین آنها امور ملکی میباشد ، منعقد شود،
لازم است که مفاد قانونی مانند وجه التزام و شرایط آن در قرارداد درج شده باشد. این مبلغ جهت جبران خسارت ناشی از عدم انجام کار یا دیرکرد آن تعیین میشود و باید طبق شرایطی که برای وجه التزام تعیین شده پرداخت شود.
تعریف وجه التزام در قانون مدنی در ماده 230 آن اینگونه آورده شده است :
اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید ، حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه ملزم شده است محکوم کند .
مطلب مرتبط | وجه التزام قراردادی چیست
آریان دادوش | اجرت المثل ایام تصرف مستاجر
مثالی از وجه التزام میتواند در عقد بیع خانه باشد به این صورت که که اگر خریدار در تاریخ معین ثمن معامله را پرداخت نکند ملزم است روزانه مبلغ پانصد هزار تومان به فروشنده پرداخت کند و همچنین اگر فروشنده نیز در تاریخ معین خانه را تحویل ندهد یا سند تنظیم نکند ملزم است همین مبلغ را به صورت روزانه به خریدار پرداخت نماید،
به این مبلغ وجه التزام در قرارداد گفته می شود. گروه حقوقی آریان دادوش در این مقاله به بررسی وجه التزام، نحوه تعیین آن در قرارداد و همچنین ماهیت حقوقی آن می پردازد . شما نیز می توانید برای پرسیدن سوالات خود در رابطه با وجه التزام با ما تماس گرفته و از مشاوره با وکلای مجرب گروه حقوقی آریان دادوش بهره مند شوید.
محاسبه اجرت المثل ایام تصرف
ماده : 494عقد اجاره به محض انقضاءِ مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضا آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، مؤجر برای مدت مزبور مستحقّ اجرت المِثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفا منفعت نکرده باشد و اگر با اجازە مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المِثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید.
عقد اجاره با انقضای مدت منفسخ میشود. باید توجه داشت که اجرت المثل مذکور در مادە 494 ق.م،. چه در فرضی که مستأجر اذن دارد و چه در فرضی که مأذون نمیباشد، به نرخ روز است. اگر با اذن بود، اصولاً اجرت المثل منافعِ مستوفات مگر موجر اجازه داده باشد مجانی استفاده نماید.
اگر بدون اذن بود، اجرت المثل منافعِ مستوفات و غیرمستوفات (در حکم غاصب، به شرطِ آنکه موجر، مال را مطالبه کرده باشد.) قاعده: عقودی که مدّت دارند مثل اجاره، با انقضای مدت منفسخ میشوند ولی قانون گفته برطرف میشوند. وقتی مدت اجاره تمام شد دو حالت است:
.1مؤجر سراغ مستأجر نمیرود.
.2مؤجر سراغ مستأجر میرود.
قاعده: این قاعده از مصادیق یک قاعدهی کلی تر است. وقتی مدّت اجاره تمام شد قاعده این است که مؤجر برود سراغ مستأجر بگوید: بلند شو مال را به من بده
آریان دادوش | اجرت المثل ایام تصرف مستاجر
موجر سراغ مستاجر نمیرود
حالت اوّل: مدت تمام شده و مؤجر سراغ مستأجر نرفته یعنی سکوت میکند البته بعد از انقضای مدت، مالک اصلاً مؤجر نیست).
حالا که مؤجر نرفته به طور ضمنی اذن داده که مستأجر بنشیند که رابطۀ آنها میشود استیفاء (مادۀ 337 ق.م). و نه اجاره (چون اجاره با انقضای اجاره تمام میشود).
قاعده این است که در اجاره، مؤجر برود سراغ مستأجر و تقاضای تخلیه کند. در این حالت اگر مستأجر استفاده بکند باید اجرت المثل را بدهد (از واژە اجرت المثل میفهمیم که دیگر عقد اجاره نیست) اگر استفاده نکند هیچ چیزی نباید بدهد و البته نباید اثاثی هم داخل آن داشته باشد.
ماده : 337هرگاه کسی برحسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاءِ منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است .
پس اگر در پایان اجاره، مستأجرِ سابق به انتفاع خود ادامه دهد و موجر سابق تخلیە ملکش را نخواهد، باید او را مأذون به حساب آورد نه غاصب و قانون مدنی سکوت موجر را دلیل رضای او به ادامۀ انتفاع دانسته است.
آریان دادوش | اجرت المثل ایام تصرف مستاجر
موجر سراغ مستاجر میرود
حالت دوّم: این است که مدت تمام شده و مؤجر سراغ مستأجر رفته و میگوید خانه ام را میخواهم مستأجر هم بلند نمیشود. در این حالت، مستأجر در حکم غاصب است و باید اجرت المثل بدهد، چه استفاده بکند و چه استفاده نکند.
فرق بین حالت اخیر و حالت قبل این است که در حالت اول ید مستأجر امانی است (و رابطه استیفاء است) ولی در حالت دوم ید مستأجر ضمانی است. در مادۀ 494 چه در حالت اول (که مستأجر اذن دارد) و چه در حالت دوم (که مستأجر اذن ندارد) اجرت المثل به نرخ روز است .
نکته: طبق ماده 495 قانون مدنی: اگر برای مال الاجاره [اجرت المسمی]، ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت المثل مذکور در مادە فوق [ 494ق.م] نخواهد بود .
ماده : 494عقد اجاره به محض انقضاءِ مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد مؤجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفا منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفا منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
مدت اجاره مشخص نباشد
مادە 501 :اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرارِ روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و مؤجر هم تخلیۀ ید او را نخواهد مؤجر به موجب مُراضات حاصله برای بقیه مدّت و به نسبت زمان تصرف مستحق جرت مقرر بین طرفین خواهد بود
آریان دادوش | اجرت المثل ایام تصرف مستاجر
مرجع صالح دعوای مطالبه اجرت المثل
دعاوی ملکی درصد بالایی از پرونده های حقوقی را تشکیل میدهتد ، دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر نیز یکی از دعاوی مهم ملکی است که امروزه نیز آماره اقامه این دعوی از سوی خواهان بیشتر و بیشتر نیز شده است .
همانطور که موضوع دعوای مطالبه اجرت المثل ، یک مال غیر منقول یا همان ملک میباشد مرجع صالح رسیدگی کننده به دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر همان دادگاه حقوقی محل قرارگیری ملک است که برای دانستن روند اقامه دعوای خود میتوانید با گرفتن مشاوره و کمتر از 10 دقیقه مشورت با وکلای ملکی مجرب گروه حقوقی آریان دادوش با این مسیر آشنا شوید.
سخن پایانی
اجرت المثل از دو کلمه اجرت و المثل تشکیل شده است که در عرف جامعه اجرت را همان دستمزد یا اجرت عمل می دانند که همین مفهوم در علم حقوق نیز با کمی تغییر وارد شده و همچنین المثل به معنای شبیه و معادل آمده است.
به طور خلاصه اجرت المثل را باید به عوض و اجرت استفاده از مال یا عمل دیگری در حالتی که قراردادی وجود ندارد تعریف کرد.
میزان این اجرت با توجه به موارد مشابه عرفی در جامعه با کمک کارشناس تعیین می شود.
دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر و به طور کلی دعاوی ملکی شماره بالایی از دعاوی حقوقی را در مراجع صالح حقوقی تشکیل میدهند توصیه وکلای ملکی گروه حقوقی آریان دادوش الزاما مشورت با و کلای ملکی مجرب در صورت بروز این دعاویست .
1 دیدگاه. جدید
متشکر از پاسخگویی شما