به طور کلی می توان گفت انحلال معامله به معنای پایان یافتن معامله می باشد ، موارد مختلفی منجر به انحلال خواهند شد از جمله این موارد می توان به ابطال ، اقاله ، فسخ و انفساخ اشاره کرد ، در رابطه با فسخ قرارداد های ملکی به طور مختصر به آن ها اشاره کردیم حال به تفاوت فسخ و انفساخ در قراردادها می پردازیم.
بیشتر بخوانید | شرایط فسخ قراردادهای ملکی
تفاوت فسخ و انفساخ در قراردادها
اگر بخواهیم به مهم ترین نکته در تفاوت فسخ و انفساخ در قراردادها اشاره نماییم آن هم این است که در فسخ ما نیاز به یک اراده واعلام آن خواهیم داشت ولی در انفساخ نیازی به اراده نخواهد بود .
به عنوان مثال در فسخ فردی که می خواهد قرارداد را با توجه به شرایطش فسخ نماید می بایست اراده خود را مبنی بر فسخ به طرف دوم اعلام نماید ولی در انفساخ به این صورت است که باتوجه به شرایط معامله خود به خود انحلال می یابد.
یعنی یک شرطی انجام نشده و ذکر شده اگر این شرط انجام نشد معامله فسخ شود.
معنای فسخ ، تفاسخ و انفساخ
- تعریف فسخ یا انحلال ارادی : در بالا هم به آن اشاره کردیم به طوری که فسخ به معنای برهم زدن معامله است ، فسخ به موجب شروطی که از قبل دز قرارداد ذکر شده است صورت می پذیرد که در اصصطلاح به این شروط خیار فسخ و یا شرط فسخ هم گفته می شود به طور مثال اگر شما مدتی را برای پرداخت در معامله مشخص کرده باشید و طرف دوم ظرف آن مدت پرداخت ننماید شما می توانید با اعلام اراده خود مبنی بر فسخ ، معامله را فسخ کنید.
- تفاسخ به چه معنا میباشد : راضی بودن طرفین معامله برای برهم زدن آن می تواند خود دلیلی برای برهم زدن باشد که این توافق طرفین همان اقاله هم نامیده میشود ، تفاوتی که در تفاسخ و فسخ به چشم میخورد وجود دو اراده در تفاسخ و یک اراده در فسخ است که اصلی ترین تفاوت میان این دو است.
اگر در متن قرارداد هیچ شرطی راجع به این موضوع موجود نباشد طرفین باید تمامو کمال ثمن و مال را همانند روز اول به هم بازگردانند ، چراکه رضایت طرفین اهمیت دارد در تفاسخ و اقاله.
- انفساخ : به از بین رفتن خود به خودی قرارداد انفساخ می گویند. ممکن این اتفاق یا از طریق قانون و یا اتفاق و یا شرطی خاص ورت پذیرد ، به طور مثال می توان به این اشاره کرد که اگر در یک معامله شرط شود مبلغ بعد از سه رو ز باید پرداخت شود و اگر نشد معامله خود به خود برهم بخورد ، همینطور اگر قبل از تحویل مال آتش سوزی یا از این قبیل اتفاقات باعث از بین رفتن مال شود بازهم معامله برهم خواهد خورد.
بیشتر بخوانید | فسخ قرارداد فروش ملک
آریان دادوش | تفاوت فسخ و انفساخ
شرایط فسخ قرارداد ملک
به طور خلاصه می توان گفت برهم زدن معامله با توجه به شروطی که به آن ها شرط فسخ یا خیار فسخ نیز میگوییم ، فسخ نامیده میشود ، در فسخ اراده یک طرف برای برهم زدن کافیست برای اطلاعات بیشتر می توانید به مقاله شرایط فسخ قرارداد ملک مراجعه نمایید که لینکه آن بالاتر قرارداده شده است .
خیارات فسخ عبارتند از :
- خیار شرط
- خیار غبن
- خیار عیب
- خیار مجلس
- خیار تدلیس
- خیار تاخیر ثمن
- خیار رویت
- خیار تخلف شرط
- خیار حیوان : اگر مبیع حیوان باشد
- خیار تبعض صفقه
- خیار تعذر تسلیم
آثار حقوقی فسخ
برخی از تفاوت فسخ و انفساخ در قراردادها را می توان در آثارشان دید، تاثیر فسخ ناظر بر آینده است به این صورت که ، بعد از فسخ تعهداتی که طرفین می بایست در آینده انجام میداند از بین خواهد رفت ، اعلام اراده در فسخ و اثبات آن در اسنادی که در دفاتر رسمی تنظیم شده اند بسیار مهم است و برای فسخ این قرارداد ها نیاز به حکم داگاه است.
منافع قرارداد قبل و بعد از فسخ
منافع قرارداد قبل از فسخ برای شخصی است که توسط عقد مالک شده است اما بعد از فسخ قرارداد منافع برای شخصی است که توسط فسخ مالک شده این بحث همان حق انتفاع و آثار فسخ می باشد.
بیشتر بخوانید | متن قانون مدنی
آثار حقوقی انفساخ
ابتدا یک جمله به عنوان تفاوت بطلان و انفساخ بگوییم ، در بطلان عقد باطل میشود چرا که درست و صحیح منعقد نشده ولی در انفساخ عقد به صورت صحیح منعقد می شود ولی به علت سببی برهم میخورد.
تاثیر برخی موارد در انفساخ عقود که در متن قانون هم به آنها اشاره شده است :
- تلف شدن مال مورد انتقال
- تلف مبیع پیش از تسلیم : ماده 387 قانون مدنی : در این ماده به بی تقصیری فروشنده اشاره شده است و با این شرط با تلف شدن مبیع عقد منفسخ میشود.
- تلف مال مورد اجاره پیش از تسلیم :
در ماده 483 قانون مدنی راجع به این موضوع توضیح داده که به دو زمان اشاره شده یک در مدت اجاره اگر عین اجاره تلف شود عقد خود به خود فسخ خواهد شد و دوم اینکه اگر در موعد اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه ای بعضا تلف گردد اجاره از زمان تلف به نسبت تلف شدن منفسخ می شود.
- از بین رفتن حق انتفاع در عقد مزارع :در ماده 525 قانون مدنی اگر به هر دلیل نتوان از زمینی که برای زراعت مورد عقد واقع گردیده است استفاده کرد و نتوان این دلیل را هم از بین برد آنگاه عقد خود به خود منفسخ خواهد شد
- در باره ی تلف مال موضوع حق انتفاع نیز به این صورت است که اگر به هر دلیل نتوان از مال مورد حق انتفاع استفاده کرد معامله خود به خود فسخ است.
- مرگ و حجر یکی از طرفین در عقود جایز ضمنی :
طبق ماده 954 قانون مدنی موت و جنون و سفه هر یک از طرفین از موجبات انفساخ عقد می باشد.
آریان دادوش | بهترین وکیل ملکی
سخن پایانی
موضوع انحلال معامله که می تواند به طرق مختلف از جمله فسخ ، اقاله یا انفساخ ، ابطال و … صورت پذیرد از جمله مسائل مهم حقوقی است که در عقود در مدنی 6 و مدنی 3 به آن اشاره شده است اما علم حقوق علمی است که برای یادگیری بهتر و تسلطی کامل تر نیاز به رسیدن به جز از کلیات است و بهتر است قبل از این مقاله مقالات مرتبط با انواع عقد و قرارداد ها و… خوانده شود ، گروه آریان دادوش برای بالا بردن سطح حقوقی شما مقالات مرتبط و لینک آنها را قرارداده است.
