برای ورود به مبحث تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه در ایتدا باید به این نکته اشاره کرد که هر دوی حکم تخلیه و دستور تخلیه هنگامی که مستاجر به تعهدات خویش نسبت به پرداخت اجاره عمل ننماید موجر می تواند از طریق دستور تخلیه ویا حکم تخلیه اقدام به مطالبه حق خویش کند. .
بیشتر بخوانید | شرایط گرفتن دستور تخلیه
انواع قرارداد اجاره
درخواست دستور تخلیه و یا حکم تخلیه می تواند دلایل متفاوتی داشته باشد یکی از مهم ترین آنها مطالبه اجاره بها میباشد که مستاجر در این مورد به تعهدات خویش عمل نکرده است ، مطالبه اجاره بها به نوع قرارداد اجاره ملک بستگی خواهد داشت :
- قرارداد اجاره عادی : در این نوع قرارداد شرایط پرداخت اجاره بها که با توجه به عرف جامعه شکل میگیرد در قرارداد تعیین میشود ، مهم ترین نکته در این قرارداد ها هم روش پرداخت و تعیین دقیق اجاره بهاست و با توجه به این موضوع موجر بعد از عدم پرداخت از مراجع دولتی و قضایی می تواند مبلغ اجاره را مطالبه نماید.
- قرارداد اجاره رسمی : در قرارداد های رسمی اجاره مطالبه و پرداخت به صورتی است که در قانون روابط موجر مستاجر تعیین شده است که به طور خلاصه از سه روش می تواند این کار را انجام دهد .
بیشتر بخوانید | قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56
آریان دادوش | تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
دستور تخلیه چیست
دستور تخلیه در هنگام عدم پرداخت اجاره معمولاً به عنوان یک اقدام قانونی برای بازیابی واجد شرایط شدن ملک از سوی مالک صادر میشود. در این حالت، مالک ابتدا باید از طریق یک دادگاه تصمیم گیری کند که مستأجر از عدم پرداخت اجاره به موقع متهم است و از جانب دادگاه دستور تخلیه صادر شود.
باید توجه داشت که در بسیاری از جوامع، دستور تخلیه به عنوان آخرین راه حل برای بازیابی اجاره در نظر گرفته میشود. برای جلوگیری از وقوع چنین وضعیتی، بهتر است قبل از اجاره ملک، شرایط و مقررات را به دقت بررسی کنید و مطمئن شوید که می‌توانید اجاره را به موقع پرداخت کنید.
بیشتر بخوانید | وکیل ملکی
شکایت از مستاجر درصورت عدم پرداخت اجاره
رای شکایت از مستاجر در ایران، می‌توانید ابتدا تلاش کنید که با مستاجر به صورت دوستانه و با احترام در مورد مسئله‌ی وجود دار صحبت کنید و سعی کنید به توافقی برسید. در صورتی که این راهکار جوابگو نبود، می‌توانید به مراجع قانونی مراجعه کنید.
در ایران، مراجع قانونی مناسب برای شکایت از مستاجر عبارتند از:
- دادگاه های عمومی و انقلاب: در صورتی که به عنوان مالک به دلیل نقض قرارداد اجاره نامه توسط مستأجر، خسارتی دیده‌اید، می توانید به دادگاه عمومی و انقلاب شهر خود مراجعه کنید.
- سازمان امور مالیاتی: در صورتی که مستأجر، پرداخت مالیات برای اجاره ملک را از دست داده است، می‌توانید از طریق سازمان امور مالیاتی شکایت کنید.
- سازمان حفاظت مصرف‌کننده: در صورتی که به دلیل نقض قرارداد اجاره نامه، مستأجر برخی از حقوق شما به عنوان مالک را نقض کرده است، می‌توانید به سازمان حفاظت مصرف‌کننده شکایت کنید.
در هر صورت، بهتر است قبل از شروع هرگونه اقدامات قانونی، با یک وکیل متخصص ملکی مشورت کنید.
بیشتر بخوانید | قانون مدنی
آریان دادوش | تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
صدور دستور تخلیه شورای حل اختلاف
دستور تخلیه شورای حل اختلاف یا شورای داوری، به صورت رسمی و با رعایت قوانین مربوطه، برای حل و فصل درگیری های بین طرفین صادر میشود. در این روش، طرفین ابتدا به صورت داوطلبانه به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و مسئله خود را به آنها اعلام می‌کنند. سپس شورا با بررسی شکایت، تحقیقات و مذاکره با طرفین، تلاش می‌کند تا به یک توافق نهایی برای حل و فصل اختلاف بین آنها برسد.
در صورتی که در پایان توافقی بین طرفین به دست نیاید، شورای حل اختلاف بر اساس قانون و مقررات مربوطه، دستور تخلیه را برای مستأجر صادر می‌کند و او را از ملک خارج می‌کند.
به عنوان یک راه حل قانونی و جایگزین در برخورد با مسائل اجاره، استفاده از شورای حل اختلاف پیشنهاد میشود.
حکم تخلیه چیست
برای خارج کردن مستاجر از ملک است. حکم تخلیه معمولاً پس از صدور رأی نهایی در دادگاه و در صورتی که مستأجر عدم اجرای تعهدات خود را اثبات کرده باشد، صادر میشود.
برای دریافت حکم تخلیه، مالک می‌بایست ابتدا شکایت خود را در دادگاه ثبت کند و برای اثبات دلایل خود از مدارک و مستندات موثق استفاده کند. پس از بررسی شکایت و شنیدن نظرات طرفین، دادگاه درصورت صلاحدید خود و صدور رأی نهایی، حکم تخلیه را برای مستأجر صادر می‌کند.
بیشتر بخوانید | بهترین وکیل ملکی
آریان دادوش | تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
پس از صدور حکم تخلیه، مستاجر باید از ملک خارج شود و در صورتی که این اتفاق نیفتاد، مالک می‌تواند با همکاری با نیروهای امنیتی، مستاجر را از ملک خارج کند.
مهم است بدانید که تخلیه مستأجر از ملک به هیچ وجه باعث ضایع شدن حقوق و جبران خسارت‌های ناشی از عدم اجرای تعهدات قبلی و یا اختلافات پیشین نخواهد شد و در صورت وجود چنین مسائلی، مالک می‌تواند با اقدام قانونی، جبران خسارت خود را از مستاجر بخواهد.
مطالبه اجاره بها توسط موجر
مطالبه اجاره بها توسط موجر از مستاجر در ایران، بر اساس قوانین و مقررات مربوط به اجاره، انجام میگیرد. بر اساس قوانین معاملات ملکی، مستأجران می‌بایست اجاره ماهانه را به موقع و بدون تأخیر پرداخت کنند.
در صورتی که مستأجر به دلیل هر گونه علتی نتواند به موقع اجاره را پرداخت کند، باید در اسرع وقت با موجر تماس گرفته و مسئله را با وی مطرح کند تا به توافقی برسند. در غیر این صورت، موجر می‌تواند با توجه به قانون، مطالبه خود را از مستأجر به دادگاه تقدیم کند.
پس از صدور حکم قطعی در دادگاه، موجر می‌تواند با استفاده از تمامی راه‌های قانونی، شامل فروش محل اجاره و یا مزایده، مطالبه اجاره بها خود را از مستأجر دریافت کند.
به علاوه، بر اساس قانون اجاره، موجر می تواند به شرطی که در قرارداد اجاره نامه ذکر شده باشد، برای مستأجر جرائمی همچون جریمه تأخیر در پرداخت اجاره یا مبلغی بابت پردازش چک بگیرد.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در این است که حکم تخلیه به صورت رسمی و با رعایت قوانین و مقررات مربوطه، برای خارج کردن مستاجر از ملک صادر میشود. این حکم توسط دادگاه یا مراجع قانونی دیگر برای پایان دادن به یک اختلاف اجاره‌ای صادر میشود.
اما دستور تخلیه به عنوان یک فرمان قانونی، به منظور خروج آسان و سریع مستأجر از ملک توسط یک نهاد دولتی، مانند پلیس، امنیت و یا سایر نیروهای حفاظتی صادر میشود. به عبارت دیگر، دستور تخلیه برای اجرای حکم تخلیه به کار گرفته میشود.
به طور خلاصه، حکم تخلیه یک فرمان قانونی است که توسط دادگاه یا مراجع قانونی صادر میشود و دستور تخلیه به عنوان یک فرمان اجرایی برای خروج آسان و سریع مستأجران در پیشگاه قانون صادر می شود.
تجدید نظر خواهی حکم تخلیه
تجدید نظرخواهی حکم تخلیه ، به معنای درخواست مجدد بررسی یک حکم قضایی توسط دادگاه یا مراجع قانونی مربوطه است. این درخواست می‌تواند توسط هر یک از طرفین یا حتی توسط دادگاه صادر شود.
در صورتی که یکی از طرفین (مثلاً مالک یا مستأجر) با حکم تخلیه صادر شده، موافق نباشد یا پس از صدور آن اطلاعات جدیدی را به دادگاه ارائه کند، می‌تواند درخواست تجدید نظرخواهی را از دادگاه یا مراجع قانونی مربوطه درخواست کند.
پس از درخواست تجدید نظرخواهی، دادگاه یا مراجع قانونی مربوطه، مجدداً برای بررسی موارد جدید و جمع اوری اطلاعات، در خصوص حکم تخلیه ، جلساتی را برگزار می‌کنند. پس از بررسی و تحلیل مجدد موارد، این نهادهای قانونی صلاح بدانند که آیا حکم تخلیه یا دستور تخلیه بايد لغو شود يا نه.
به طور کلی، تجدید نظرخواهی حکم تخلیه و دستور تخلیه فرصتی است که به طرفین امکان می‌دهد تا موارد جدید و احتمالاً تأثیرگذار در این پروسه را در نظر بگیرند و در نهایت به یک تصمیم قطعی برسند.
بیشتر بخوانید | عدم پرداخت اجاره بها مستاجر
آریان دادوش | تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
تجدید نظر خواهی دستور تخلیه شورای حل اختلاف
تجدید نظرخواهی دستور تخلیه شورای حل اختلاف، به معنای درخواست مجدد بررسی یک دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف است. در صورتی که یکی از طرفین (مثلاً مالک یا مستأجر) با دستور تخلیه صادر شده توسط شورای حل اختلاف موافق نباشد یا پس از صدور آن اطلاعات جدیدی را به شورای حل اختلاف ارائه کند، می‌تواند درخواست تجدید نظرخواهی را از شورای حل اختلاف درخواست کند.
پس از درخواست تجدید نظرخواهی، شورای حل اختلاف، مجدداً برای بررسی موارد جدید و جمع اوری اطلاعات در خصوص دستور تخلیه، جلساتی را برگزار می‌کند. پس از بررسی و تحلیل مجدد موارد، شورای حل اختلاف صلاح بداند که آیا دستور تخلیه بايد لغو شود يا نه.
لازم به ذکر است که تصمیمات شورای حل اختلاف در قبال درخواست تجدید نظرخواهی، قطعی و قابل اعتراض نیستند و در صورتی که طرفین مخالفت دارند، می‌توانند به دادگاه مراجعه کنند.
سخن پایانی
به طور خلاصه در تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه ، دستور به طور قطعی از سمته شورای حل اختلاف است و رسیدگی دوباره آن از وظایف شورا می باشد ولی حکم تخلیه از سوی دادگاه صادر می شود که به طور استثنا بعد از تصویب توسط مجلس و موافقت قوه قضایی حکم تخلیه نیز توسط شورا صادر میشود اما تجدید نظر خواهی آن از طریق دادگاه است.
حتما قبل از ورود به هرگونه امور ملکی و دعاوی مربوط به تخلیه ملک و معاملات خرید و فروش و اجاره با یک وکیل متخصص ملکی مشورت نمایید آریان دادوش در این مسیر راهنمای شما خواهد بود.
