تحویل مبیع
گروه حقوقی آریان دادوش با بیش از 16 سال سابقه متمرکز و موفق در انواع شاخه های حقوقی امیدوار است در گرفتن حقوق شما مثمر ثمر باشد ، موضوعاتی که در این مقاله مورد بررسی قرار خواهند گرفت ،معرفی تسلیم مبیع ، دعوای الزام به تحویل ملک و نحوه طرح دادخواست الزام به تحویل مبیع.،امیدوارم از خواندن مقاله لذت ببرید.
ادامه مطلب | وکیل ملکی
الزام به تحویل مبیع
تعریف مبیع : همان مالی است که در عقد بیع ( خرید و فروش ) ، مورد معامله واقع می گردد و فروشنده را بایع می نامند. بیع از جمله عقودی است که باید شرایط عمومی عقود از جمله عاقل بودن طرفین معامله و قصد و اختیار آنان از فروش، در معامله رعایت شود..در قراردادهای خرید و فروش و به اصطلاح مبایعه نامه ها، مبیع یا همان مال مورد معامله می بایست توسط فروشنده به خریدار تحویل گردد. تحویل یا تسلیم مبیع نیز یعنی دادن مال مورد معامله به تصرف مشتری به گونه ای که خریدار بتواند هر نوع تصرفی که بخواهد انجام دهد و مانعی برای آن نباشد ،در برخی از قراردادها، فروشندگان از تحویل مال به دلایل گوناگون خودداری می کنند. در چنین شرایطی دادخواست الزام به تحویل مبیع راه حل رسیدن به حق است.
عدم تحویل ملک توسط فروشنده
عدم تحویل ملک توسط فروشنده یکی از مشکلات حقوقی و ملکی است که ممکن است برای هرکسی بعد از قرارداد بستن پیش آید اما مهم آن است که بتوانید احتمال ضرر کردن خود را به کمترین حد ممکن برسانید. یکی از مثال های مهم تحویل مبیع مال غیر منقول عدم تحویل ملک است که در مقاله ای دیگر به آن اشاره کرده ایم.
بیشتر بخوانید | عدم تحویل ملک توسط فروشنده
عدم امکان تحویل مبیع:
در ادامه میخواهیم نحوه باطل شدن عقد بیع را بدانیم .اگر مشخص شود که مال مورد معامله در دسترس فروشنده نبود و در واقع از زمان عقد امکان تسلیم آن به خریدار وجود نداشته عقد بیع باطل است و خریدار می تواند ثمن پرداختی به فروشنده را استرداد کند.
اما چناچه مبیع در زمان عقد قابلیت تسلیم داشته باشد، لیکن پس از قرارداد به سببی امکان تسلیم آن از بین رفته است و یا مال به واسطه عمل فروشنده و یا شخص دیگری تلف شده است در این صورت فرد مذکور ضامن مال و یا قیمت مال می باشد( باید مشابه مال مورد معامله را به خریدار تحویل دهد و در صورتی که مشابه آن وجود نداشته باشد قیمت روز آن را پرداخت کند).
ادامه مطلب | بهترین وکیل ملکی
دعوای الزام به تحویل مبیع:
تعریف : دعوای الزام به تحویل مبیع زمانی مطرح می شود که فروشنده (بایع) پس از عقد قرارداد فروش یا قولنامه از تحویل مبیع سرباز می زند و مبیع (جنس فروخته شده) را به مشتری تحویل نمی دهد.در خصوص دعوی الزام به تحویل مبیع در بین محاکم اختلاف نظر های زیادی دیده می شود و رویه غالب اینست که خریدار بدوا باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را بخواهد و بعد از تنظیم سند نسبت به تحویل ملک اقدام نماید. درغیر این صورت، دعوی الزام به تحویل مبیع بدون سند رسمی به نام خریدار، در دادگاه رد خواهد شد.
امروزه دعوای الزام به تحویل مبیع، از بیشترین دعواهای مطرح شده در خصوص دعاوی ملکی در دادگاهها است.پس خریدار زمانی می تواند طرح دعوای الزام به تحویل مبیع نماید که طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، ملک به وی انتقاال داده شده باشد و این انتقال به ثبت در دفتر املاک و اسناد رسیده باشد.در غیر این صورت باید به طور همزمان دعوا را علیه فروشنده به دو موضوع الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تحویل مبیع در دادگاه صالح مطرح نماید.
ادامه مطلب | قانون ثبت اسناد و املاک
نکاتی که در خصوص دعوی الزام به تحویل مبیع وجود دارد عبارت است از:
- اگر طرفین زمان خاصی را برای تحویل مبیع(در اینجا به عنوان مثال ملک را در نظر گرفته ایم ) در نظر گرفته اند خریدار نمی تواند تا قبل از آن تاریخ دعوی الزام به تحویل مبیع به طرفیت فروشنده اقامه کند.
- هزینه هایی که در خصوص تحویل مبیع صورت می گیرد بر عهده فروشنده است و خریدار می تواند در صرف هزینه ای، آن را از فروشنده مطالبه نماید.
- اگر در قرارداد زمان مشخصی برای تحویل مبیع در نظر گرفته نشده باشد اصل بر فوری بودن تحویل مبیع (ملک) می باشد.
- اگر قبل از تحویل مورد مبیع عیب و نقصی در مبیع ایجاد شود خریدار می تواند بیع را فسخ نماید.
- اگر در زمان عقد قرارداد امکان تحویل ملک توسط فروشنده وجود نداشته باشد بیع باطل است.
- تحویل مبیع مستلزم تمام کلیه اجزا و توابع آن می باشد.
- اگر در هنگام تحویل مبیع نسبت به بخشی از مبیع امکان تحویل وجود داشته باشد اما نسبت به بخشی دیگر امکان تحویل وجود نداشته باشد، قرارداد بیع نسبت به بخشی که تحویل داده شده صحیح و نسبت به بخشی دیگر باطل است.
رویه پیگیری الزام به تحویل به مبیع
در طرح دعوی الزام به تحویل مبیع به استناد سند رسمی، پیچیدگی حقوقی و قضایی خاصی وجود نداشته و دادگاه ها به استناد سند مذکور و با رعایت شرایط مربوط به طرح دعوی مبادرت به صدور رای می نمایند ولی اگر مستند دعوی، سند عادی باشد در پذیرش این دعوی بین دادگاه ها اختلاف های نظر وجود دارد.
برخی از دادگاه ها به عمومات قانون مدنی استناد نموده و معتقد هستند که با تحقق عقد بیع آثار مربوط به عقد مذکور از جمله الزام به تحویل مال غیر منقول (مبیع) نیز باید بر طرفین مترتب گردد و لذا عدم ارائه سند مالکیت رسمی نمی تواند مانعی برای پذیرش دعوی محسوب شود.
برخی دیگر از دادگاه ها نیز مقررات قانون ثبت را لازم الرعایه دانسته و اعتقاد دارند که پذیرش دعوی الزام به تحویل مال غیر منقول به استناد سند عادی مخالف مقررات قانون ثبت بوده و لذا چنین دعوایی را قابل استماع نمی دانند.
الزام به تحویل مبیع در چنین شرایطی
- رویه اول که رویه غالب می باشد، براساس مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، فردی را صالح برای طرح دعوی الزام به تحویل می داند که مالک مال مورد معامله به حکم سند رسمی است. بنابراین، چنانچه میان طرفین قولنامه یا مبایعه نامه تنظیم شده باشد، خریدار قبل از دعوی الزام به تحویل مورد معامله می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.
- رویه دوم، به قولنامه یا مبایعه نامه وجاهت و اعتبار قانونی بخشیده و براساس مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۳۳۸، ۳۳۹ و ۳۶۲ قانون مدنی، دعوی خریدار را برای الزام به تحویل می پذیرد.
ارکان دعوای الزام به تحویل مبیع
پس از صحبت درباره دعوای الزام به تحویل مبیع می خواهیم ارکان آن را مورد بررسی قرار دهیم که به صورت زیر می باشد:
- وجود عقد بیع بین خریدار و فروشنده: باید بین خریدار و فروشنده، قراردادی تحت عنوان بیع وجود داشته باشد در تعریف عقد بیع ماده ۳۳۸ قانون مدنی مقرر می دارد: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم» که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و حقیقت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود.ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد که در این ارتباط فروشنده را «بایع» و خریدار را «مشتری» و موضوع معامله را «مبیع» و عوض معامله را «ثمن» می گویند؛ بنابراین، اگر رابطه حقوقی خواهان و خوانده در قالب بیع نباشد دعوای تحویل و تسلیم مبیع سالبه به انتفاء موضوع است.
- باید بیع فی مابین خریدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شود: عقد بیع باید بین خریدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شده باشد چرا که بیع فاسد اثری در تملک ندارد و هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند باید آن را به صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود. بنابراین اگر عقد بیع به هر علتی (اقاله، انفساخ، فسخ) منحل شود یا باطل گردد دعوای تحویل و تسلیم مبیع امکان نخواهد داشت.
ویژگی های الزام به تحویل مبیع
عقد بیع باید ویژگی هایی داشته باشند که این ویژگی ها به صورت زیر می باشد:
- مقدار جنس، مشخصات و ویژگی های مبیع باید در معاملات کاملاً مشهود شود.
- بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع شده باطل می شود.مثلا خرید و فروش مواد مخدر و مشروبات الکلی
- اگر مبیع (جنس فروخته شده) دارای مشخصات و اوصاف گفته شده در عقد بیع نباشد، بیع باطل می شود.
- اگر بیع مطابق نمونه باشد، در این صورت باید تمام مبیع مطابق نمونه تحویل خریدار شود در غیر این صورت خریدار یا مشتری می تواند بیع را فسخ نماید.
- اگر مبیع یک ملک باشد و در عقد بیع مساحت آن به صورت صحیح وارد نشود مشتری می تواند بیع را فسخ نماید و بالعکس اگر مساحت مبیع بیش از بیع باشد فروشنده می تواند بیع را فسخ کند یا اینکه در این خصوص با مشتری توافق و تراضی نماید.
الزام به تحویل مبیع منقول و غیر منقول
همانطور که در ابتدای مقاله توضیح دادیم مبیع همان مالی است که در عقد بیع یا همان خرید و فروش، مورد داد و ستد واقع می گردد و فروشنده را با بیع می نامند.حال می خواهیم بدانیم الزام به تحویل مبیع منقول و غیر منقول چگونه است:
- مبیع منقول:در صورتی که مال مورد معامله منقول باشد( مال منقول مالی است که نقل و انتقال آن از محلی به محل دیگر ممکن است) و فروشنده از تحویل آن خودداری نماید خریدار پس از رجوع به دادگاه و تقدیم دادخواست با خواسته الزام به تحویل مبیع و طی تشریفات آن و صدور حکم در این خصوص می تواند به واسطه و اجرای احکام مال مورد نظر را از پایه تحویل بگیرد.
- مبیع غیر منقول:تحویل مبیع غیر منقول یکی از اقسام دعاوی ملکی است که دارای مقررات خاص می باشد، در این دعوای حقوقی خریدار ملک، الزام فروشنده را به تسلیم آن می خواهد و با توجه به اینکه صدور حکم به تحویل مبیع فرع بر اثبات مالکیت خواهان است ابتدا دادگاه به مالکیت خواهان (خریدار) رسیدگی می نماید و در صورت اثبات مالکیت و انقضای مهلت فروشنده به تسلیم ملک به خریدار حکم به تحویل آن صادر می نماید.یکی از مواردی که در این دعاوی حقوقی بسیار اهمیت دارد این است که در تحویل مبیع غیر منقول یا تحویل ملک ، این دعوی باید به همراه الزام به تنظیم سند رسمی اقامه گردد زیرا با توجه به مقررات ماده ۲۲ قانون ثبت دادگاه ها فقط کسی را که سند رسمی به نام ایشان است مالک می شناسد و اگر در موردی، خریدار هنوز سند رسمی ندارد این دعوا را فراخ کند امکان رد دعوای ایشان وجود دارد.
نحوه طرح دادخواست الزام به تحویل مبیع
- خواهان دعوی می بایست دادخواست الزام به تحویل مبیع را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نماید. مدارک لازم برای ثبت این دادخواست، اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه، کپی مبایعه نامه یا سند و سایر مدارک است.
- هزینه دادرسی دادخواست الزام به تحویل ملک، براساس ارزش منطقه ای ملک تعیین می شود. در مورد خودرو ابتدا، هزینه دادرسی حداقل مقوم به بیست میلیون و صد هزار ریال می گردد تا پس از کارشناسی در دادگاه هزینه دادرسی آن دقیقا تعیین گردد.
- چنانچه خواهان مالک سند رسمی نباشد، بهتر است هم زمان با دادخواست الزام به تحویل، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نیز مطرح گردد تا با قرار رد استماع دعوی مواجه نشود.
- قاضی بر اساس مدارک ارائه شده توسط خواهان و نیز دفاعیات خوانده، اقدام به صدور رای می نماید.
- پس از قطعی شدن حکم به نفع خواهان، از طریق اجرای احکام، حکم مورد نظر ارجاع می گردد.
سخن پایانی
همانطور که در فوق هم به آن اشاره کردیم دعوای الزام به تحویل مبیع و در ادامه آن الزام به تحویل ملک یکی از رایج ترین دعاوی ملکی می باشد ، گروه حقوقی آریان دادوش با دانش متمرکز و تخصص کارامد وکلای خود به خصوص در زمینه ملکی ، راهنمایه شما عزیزان می باشد.
