به طور خلاصه می توان گفت مالک املاکی که در سازمان ثبت اسناد کشور ثبت شده اند مشخص بوده و تنها بایک استعلام می توان بدان پی برد همچنین دارای سند بوده که به همین علت اینگونه است، اما مالکیت املاکی که سند ندارند به چه صورت است ، اثبات مالکیت یک ملکی که سند ندارد از چه راهی امکان پذیر است و به طور کلی به چه معناست.
اثبات مالکیت ملک بدون سند
شخصی که مدعی مالکیت این ملک است می بایست با اسناد مرتبط ، قولنامه ، استشهادیه و… ادعای خود را در دادگاه ثابت نماید و حکم مالکیت را از مرجع دارای صلاحیت دریافت نماید.
بیشتر بخوانید | وکیل ملکی
راه های اثبات مالکیت ملک
ابتدا به تعریف مالکیت می پردازیم به این صورت که مالکیت رابطه ای میان مالک و مال مورد نظر است که با توجه به این حق می تواند هرگونه استفاده ای را از مال خود به هر نحوی ببرد و جلوی تصرف غیر را بر مال خود گرفته و یا به آنها اجازه استفاده دهد.مالکیت یک حق دائمی است و تاریخ انقضا ندارد و با عدم استفاده از ملک تا سالیانه سال نیز از بین نخواهد رفت.
راه های اثبات مالکیت یک ملک و مراحل آن عبارتند از : اقرار ، سند ، اماره ، شهادت و تصرف که مدعی می تواند با اثبات یکی از راه ها به ملکیت ملک مورد نظر دست یابد.
- سند : با استناد به ماده 1283 قانون مدنی سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد می باشد ، می توان گفت مهم ترین روشی که می توان توسط آن مالکیت را اثبات نمود از طریق سند است. سندی که برای اثبات می توان استفاده نمود هم عادی و هم رسمی میتواند باشد البته تفاوتی میان این دو سند می باشد به این صورت که اسناد عادی قابل انکار و تردیدند درصورتی که در مقابل اسناد رسمی فقط می توان ادعای جعل نمود.
- به موجب ماده 202 قانون آیین دادرسی مدنی: هرگاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل ذی حق بودن طرف او باشد، دلیل دیگری برای ثبوت آن لازم نیست. بدین صورت که اگر شخصی که مال را به تصرف خویش به ناحق در آورده اقرار به مالک بودن طرف مقابل خود بنماید دیگر نیازی به اثبات مالکیت از طرف مالک نخواهد بود.
- به موجب بند ب ماده 230 قانون آیین دادرسی مدنی: دعاوی مالی یا آنچه که مقصود از آن مال می باشد … با گواهی دو مرد یا یک مرد و دو زن اثبات می گردد. همانطور که از متن قانون برداشت میشود شهادت دو مرد یا یک مرد دو زن نیز از راه های اثبات مالکیت ملک می باشد.
- به موجب ماده 35 قانون مدنی: تصرف به عنوانمالكيت دليل مالكيت است. بنابراین می توان گفت تصرف مالک در ملک مورد نظر یکی از راه های اثبات مالکیت می باشد که اماره تصرف نام دارد ،البته برای اینکه اماره تصرف به عنوان یکی از روش های اثبات مالکیت به وقوع بپیوندد لازم است تصرف متصرف به عنوان مالکیت باشد بدین صورت که شخصی در قطعه زمینی کشاورزی و به طور منظم آبیاری و از محصولات برداشت و مراقبت می کند.
- دوم اینکه به طور غیر قانونی تصرف نکرده باشد مثل تصرف سارق بر مال مسروقه و یا به نمایندگی یا وکالت از دیگری بر مال تصرف ننموده باشد.
بیشتر بخوانید | متن قانون مدنی
آریان دادوش | اثبات مالکیت ملک
دعوای اثبات مالکیت و شرایط آن
دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی زایج در دعاوی ملکی می باشد که طرح ، اثبات آن ونتیجه گرفتن هر کدام شرایط و روشی دارند که باید توسط یک وکیل ملکی با تجربه انجام داده شوند ، شرایطی که برای مطرح نمودن این دعوی نیاز است از مهم ترین آنها می توان به :
- وجود قرارداد کتبی و یا شفاهی
در این شرایط ابتدا خواهان به اثبات وجود سند عادی مالکیت یا ادله موجود بر اثبات مالکیت اقدام میکند ، چرا که خواهان دارای دلایلی برای اثبات وجود سند عادی و یا دلایلی مبنی بر نقل و انتقال می باشد ، همچنین می تواند دارای ادله ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی باشد ، اما این دلایل به تنهایی برای اثبات مالکیت کافی نیست .
- اثبات اعتبار قرارداد
با اثبات اعتبار قرارداد از سوی خواهان دیگر دعوی اثبات مالکیت به پایان رسیده است ، البته اگر خوانده بتواند با ارائه مدارک و ادله کافی اعتبار قرارداد را زیر سوال ببرد اثبات دوباره بر عهده خواهان خواهد بود ، چرا که ممکن است قرارداد به هر یک از دلایلی از جمله اقاله فسخ و یا ابطال اعتبار خود را از دست داده باشد.
- الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی می بایست در کنار طرح دعوای اثبات مالکیت ملک انجام پذیرد ،به خصوص در مورد دعاوی که سند عادی در مقابل سند رسمی قرار پرفته است چرا که در این موارد قاضی با استناد به بند 7ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی دعوی را رد می نماید.
بیشتر بخوانید | قانون آیین دادرسی مدنی
مراجع صالح رسیدگی کننده به این دعاوی
در مورد مرجع صالح رسیدگی کننده باید گفت در خصوص دعوای اثبات مالکیت باید به منقول و یا غیر منقول بودن مال توجه کرد ، در مورد مال منقول دادگاه محل اقامت مدعی علیه که مال در تصرف اوست مرج رسیدگی کننده خواهد بود اما در دعوای اثبات مالکیت ملک که مال غیر منقول است ، دادگاه محل وقوع مال غیر منقول صالح به رسیدگی می باشد.
بیشتر بخوانید | شرایط فسخ قرارداد ملک
اثبات مالکیت به وسیله سند اصلاحات اراضی
یک مورد به خصوص مطرح است که اشاره به آن خالی از لطف نخواهد بود ، داشتن سند اصلاحات اراضی خود به معنای قانونی مالکیت را اثبات خواهد کرد و نیازی به مطرح نمودن دعوای اثبات مالکیت نخواهد بود ، البته میتوان بعد از اصلاحات ارضی و دریافت سند عادی در خواست سند رسمی را از اداره ثبت محل کرد ، که در این صورت اداره ثبت محل اقدامات لازم برای کارشناسی را انجام خواهند داد و سند تک برگی را صادر خواهند کرد.
سخن پایانی
همانطور که در مطالب بالا اشاره کردیم دعوی اثبات مالکیت ملک از دعاوی رایج حقوقی در زمینه ملکی می باشند که جز دعاوی تخصصی این حوزه هست و برای اقامه آن حتما به یک وکیل متخصص نیاز خواهید داشت .
گروه حقوقی آریان دادوش با تجریه و سابقه بالا بخصوص در پرونده های حقوقی و ملکی ، در این راه کنار شما دوستان خواهد بود.
