نوشته پیش رو توسط گروه تحریریه آریان دادوش و وکیل ملکی موسسه در خصوص ابطال معامله فضولی برای آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است. ابطال در لغت به معنی از درجه اعتبار سـاقط كـردن، نـابود كـردن و در اصطلاح حقوقی عبارت است از نابود كردن يک عمل يا واقعه حقوقي و هر چيـزي كه دارای ارزش حقوقي باشد.
نظر دکتر کاتوزیان ئدر رابطه با ابطال عقد :عبارت است از اينكه يک مقام قضایی نظر به كان لم يـكن بودن يک عقد بدهد و يا ذينفـع به دستاويـز به قانـون، مانند حق فسخ، عقـد مـوجـودی را از روز پيدايش آن كــان لــم يكـن گردانــد .
پس معامله قابـل ابطـال به معامله صحيحي اطلاق می شود كه ممكن است در نتيجه اراده صريح يا ضـمني هـر يـک از طرفين معامله يا شخص ثالث يا به تقاضای هر يک از ايشان و به موجب رأی دادگاه به معاملـه باطل تبديل شود . رای دادگاه ممكن است مستقيما ناظر بـر ابطـال معاملـه باشـد و يـا بطـلان معامله از آثار حكم قرار گيرد.
به دلیل اهمیت اقتصاد و منافع حاصل از آن در جوامع کنونی موضوع خرید و فروش ملک از مهم ترین فعالیت های اقتصادی به شمار می آید. همین امر موجب سوء استفاده برای برخی افراد در جامعه شده تا موقعیت های مناسبی را برای انجام تخلفات در این حوزه پیدا کنند تا از قانون سرپیچی کرده و موجب اختلالات اجتماعی گردند.
طبق قانون و تعهدات وضع شده هر فردی که مالک مالی از خود باشد می تواند در آن مال هرگونه تصرف قانونی انجام دهد. البته مالک هم می تواند به اشخاصی برای دخالت به امور مربوط به ملک و اموالش، وکالت دهد .
بنابراین نمی توان کار این افراد را غیر قانونی دانست. زیرا اجازه از طرف مالک را دارا هستند. اما اگر غیر از مالک کس دیگری این اجازه در اموال را بدهد و از طرف مالک هم اجازه نداشته باشد در صورت دخالت آن فرد ، فضول محسوب می شود لذا پاسخ سوال معامله فضولی چیست اینگونه حاصل میشود .
مطلب مرتبط | وجه التزام قراردادی
آریان دادوش | ابطال معامله فضولی
دعوای ابطال معامله فضولی
اگر شخصی ﻏﻴﺮ از ﻣﺎلک، ﻣﺎل ﻣﺎﻟک را ﺑﺪون داﺷﺘﻦ ﻧﻤﺎﻳﻨﺪﮔﻲ و اذن از ﻃﺮف ﻣﺎﻟﻚ ﺑﻔﺮوﺷﺪ اگر مالک مال قرارداد را تأیید و یا تنفیذ کند ، قرارداد معتبر و اگر آن را رد کند ، قرارداد باطل است.
اگر مالک مال پس از مطلع شدن قرارداد بخواهد نسبت به ابطاال معامله فضولی یا همان بطلان به جهت فضولی بودن اقدام نماید، بدوا باید عدم رضایت خود را نسبت به قرارداد به طرفین طی اظهارنامه رسمی اعلام نماید و سپس دادخواست تأیید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح کند.
نکته مهم : خواهان دعوا در پرونده بطلان معامله به جهت فضولی بودن ، مالک ملک است و خواندگان آن خریدار و فروشنده ملک می باشند. پس در تنظیم دادخواست باید به این نکته دقت نمایید.
معامله فضولی چیست؟
معاملە فضولی معمولاً راجع به عقود تملیکی اتفاق میافتد مثل بیع، اجاره؛ ولی در عقود عهدی هم ممکن است بحث فضولی بودن پیش بیاید. حداقل از لحاظ تئوریک چنین چیزی ممکن است، هرچند در عمل وجود نداشته باشد. معاملە فضولی عهدی این است که فضول یک عقدِ عهدی ببندد اما در معاملە فضولی تملیکی فضول یک عقد تملیکی میبندد.
مثال: یک خانه دارید دنبال یک نقاش میگردید که خانه تان را نقاشی کند. من فضول میایم پیش شما میگویم: اگر دنبال نقاش میگردید آقای الف فردا میآید خانه تان را نقاشی میکند و یک میلیون تومان هم میگیرد. شما هم میپذیرید. از آنجا که من بر عهدە الف تعهدی بارگذاشتم؛ عقد غیر نافذ است. شما پیش الف میروید و جریان را به او بازگو میکنید دو حالت پیش می آید:
1 . الف قبول میکند (تنفیذ میکند)
2 . الف نمیپذیرد (رد میکند)
معامله فضولی به معامله ای گفته می شود که شخصی که صاحب مال نیست و یا اینکه از طرف صاحب یا مالک آن، اجازه ندارد اقدامی به انجام یک عمل حقوقی نسبت به آن مال کند. اقدام حقوقی نسبت به مال به این معنی است که فضول با مال کاری کند که انجام آن فقط در زمینه اختیارات مالک است و اینکه او در انجام این کار بدون اجازه اقدام کرده است.
فضول کیست؟
به فردی که بدون اجازه و دخالت مالک، مال او را معامله کرده باشد فضول می گویند. در هر معامله فضولی سه نفر وجود دارند :
- مالک : کسی که قانونا ملک به او تعلق دارد.
- فضول : شخصی که بدون حق و اجازه ی، اقدام به انجام معامله نسبت به مال دیگری می کند.
- اصیل : کسی که شخص فضول با او معامله کرده است.
مطلب مرتبط | تخلیه سرقفلی توسط مالک
آریان دادوش | ابطال معامله فضولی
آثار معامله فضولی چیست؟
همانطور که گفتیم معامله فضولی یک معامله غیر نافذ است. یعنی اینکه از نظر چهارچوب حقوقی و قوانین نیاز به تایید و تنفیذ مالک دارد تا دارای اعتبار گردد. لذا، نهایتا نتیجه معامله فضولی را مالک آن مشخص می نماید. مالک مختار است یا آن معامله را بپذیرد یا آن را رد نماید.
1 پذیرش معامله فضولی : مهم ترین و اولین اثر معامله فضولی پذیرش معامله از سوی مالک است. در صورت تایید و پذیرش معامله ، معامله صورت گرفته صحیح و معتبر خواهد بود.
2 رد معامله فضولی : رد مالک دومین اثر از آثار معامله فضولی است. مالک می تواند معامله فضولی را رد کند و به آثار آن نسبت به خودش پایان دهد و معامله خاتمه یابد.
نکته : برای مالک معامله مدت زمانی جهت رد یا تایید تعیین نشده است. از سوی دیگر اصیل هم تا وقتی که مالک تکلیف قرارداد را مشخص نکرده است حق فسخ آن را ندارد و باید به آن معامله پایبند باشد. اما در طول این مدت زمان که مالک در حال تصمیم گیری برای معامله است، اگر به اصیل ضرری از سمت معامله وارد شود، با اثبات آن می تواند معامله را فسخ کرده و به هم بزند. جهت مشاوره در خصوص بطلان معامله به جهت فضولی بودن با وکلا و مشاوران ما تماس بگیرید.
حکم معامله فضولی
مطابق ماده ی ۲۴۷ قانون مدنی معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست، ولو این که صاحب مال باطنا راضی باشد؛ ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود .
معامله ی غیر نافذ یعنی اینکه در یکی از ارکان عقد یا معامله ای که قانون ذکر کرده نقص و خلل وجود دارد. هرچند که معامله باطل تلقی نمی گردد و لی صحیح هم تلقی نمی شود و در کل معامله صحیح هم نیست. اما اگر نقص معامله بر طرف شود معامله صحیح و کامل است.
لذا، در صورتیکه فضول بدون اطلاع مالک و یا رضایت آن اقدام به معامله کرده، معامله ذکر شده غیر نافذ است و تنها در صورت رضایت مالک است که صحیح و کامل می شود. این رضایت ذکر شده می تواند به صورت صحیح یا ضمنی باشد.
مطابق ماده 249 قانون مدنی سکوت مالک و لو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی شود. بنابراین ، رضای باطنی و سکوت مالک برای نفوذ معامله کافی نیست و رضای مالک باید به وسیله ای هر چند ضمنی اعلام شود.
مرجع صالح برای ابطال معامله فضولی
مطابق رأی شماره ی ۵۱۹ مورخ ۱۳۹۱/۱۲/۸ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور در دعوی ابطال معامله ی مال غیر منقول با توجه به این که دعوی راجع به غیرمنقول است، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می باشد. بنابراین مرجع صالح برای رسیدگی به تایید و یا تنفیذ بطلان معامله به جهت فضولی بودن دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
نحوه اجرای رای بطلان فضولی
در پرونده تائید بطلان معامله به جهت فضولی بودن دادگاه فقط بطلان معامله را تایید می کند در واقع رای به بطلان معامله اعلامی بوده و نیاز به اجرا ندارد.
مستندات اثبات معامله فضولی
ماده ی ۲۴۷ قانون مدنی : معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست، ولو این که صاحب مال باطنا راضی باشد؛ ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود. در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.
ماده ی ۳۰۴ قانون مدنی : اگر کسی که چیزی را من غیر حق، دریافت کرده است، خود را محق می دانسته؛ لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود .
ماده ی ۶۷۴ قانون مدنی : موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که در خارج از حدود وکالت انجام داده شده است، موکل هیچ گونه تعهد نخواهد داشت. مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتا یا ضمنا اجازه کند .
مطلب مرتبط | وکیل ملکی تهران
اریان دادوش | ابطال معامله فضولی
تنفیذ معامله
برای تنفیذ معامله فضولی، اجازه شخص مالک مورد نیاز است. به همین جهت شخص فضول یا اصیل می‌توانند برای تعیین تکلیف وضعیت معامله، این مورد را به صورت قانونی از وی مطالبه نمایند. برای انجام مورد بهتر است از روش زیر استفاده کنید:
- ارسال اظهارنامه: قبل از طرح هرگونه دعوی حقوقی و یا کیفری بهتر است با ارسال اظهارنامه از مالک بخواهید که قرارداد منعقد شده را تنفیذ کند. این امر بهتر است از سوی فرد اصیل رخ دهد. حتی میتوانید از مالک درخواست کنید که با پاسخ اظهارنامه رضایت یا عدم رضایت خود را به صورت کتبی اعلام نماید. هر چند که این موضوع ممکن است، برای شخص فضول عواقب داشته باشد. اما به هر حال، وضعیت معامله فضولی هر چه سریع‌تر مشخص شود، بهتر است.
- طرح دعوی تنفیذ قرارداد: چنانچه مالک به اظهارنامه پاسخ نداد میتوانید دعوی تنفیذ قرارداد را مطرح نمایید و با ابلاغ قانونی از دادگاه بخواهید که وی را برای تعیین تکلیف معامله فضولی به دادگاه احضار نماید. طبیعتا اصیل و مخصوصا شخص فضول باید رضایت مالک را در قرارداد جلب نماید. به خصوص در مواردی که عمل فضول مصداق فروش مال غیر بوده و مالک می‌تواند از جنبه کیفری نیز شکایت نماید.
- برای دریافت مشاوره و یا راهنمایی در رابطه با ابطال معامله فضولی میتوانید با موسسه آریان دادوش در تماس باشید .
ابطال معامله فضولی
در برخی موارد، فرد مالک به هیچ عنوان حاضر به پذیرش معامله نیست. در این شرایط خود وی می‌تواند با طرح دعوی ابطال معامله فضولی، نسبت به ختم ماجرا اقدام نماید. عمل مالک در این زمینه آثار زیر را خواهد داشت:
- با ابطال معامله فضولی، تمامی اثرات حقوقی آن از روی وقوع عقد از بین می‌رود. بنابراین با قطعی شدن حکم، چنانچه مال تسلیم شخص اصیل شده باشد، مالک می‌تواند نسبت به استرداد یا خلع ید آن اقدام نماید.
- چنانچه مال تلف شده باشد، می‌تواند مطالبه خسارت نماید. همچنین اجرت المثل ایام تصرف نیز قابل مطالبه خواهد بود.
- در برخی موارد، مالک می‌تواند از حیث کیفری نیز شکایت نماید. فروش مال غیر نام دعوی است که در این زمینه قابلیت طرح خواهد داشت.
همچنین، گاهی شرایطی رخ می‌دهد که به دلیل عدم تنفیذ معامله، فرد اصیل دچار خسارات شدیدی می‌گردد. در این حالت، اصیل نیز می‌تواند با طرح دعوی ابطال معامله فضولی، خسارات خود را مطالبه نماید. این موضوع در ماده ۲۵۲ قانون مدنی ذکر شده است.
سخن پایانی
در این مقاله حقوقی سعی کردیم معامله فضولی و در نتیجه آن دعوای ابطال معامله فضولی را به اختصار توضیح دهیم توصیه موسسه حقوقی آریان دادوش در بروز این چنین دعاوی ، مشورت با یک وکیل ملکی و حقوقی مجرب در این راستا است .
معامله فضولی و شرایط و آثار آن از جمله مباحث حقوقی است که برای درک و فهم دقیق‌تر آن بهتر است حتما از کارشناس خبره مشاوره حقوقی بگیرید. چرا که کوچک‌ترین اشتباهی در این زمینه با توجه به غیر معتبر بودن عقد غیر نافذ و یا ابطال آن می‌تواند خسارات جبران ناپذیری را به شما وارد سازد.
