یکی از مهم ترین دعاوی که در خصوص املاک تشکیل میشود دعاوی مربوط به فسخ و ابطال مبایعه نامه است که لازم است شرایط ابطال مبایعه نامه را بدانیم ، با خواندن این مقاله تا حدودی با نکات و مفاهیم مهم مربوط به فسخ و ابطال مبایعه نامه آشنا خواهید شد ،
اما توصیه گروه حقوقی آریان دادوش و وکلای ملکی این گروه به شما مشورت با یک وکیل ملکی مجرب و متخصص است چرا که خواندن این مقاله و مقالات مرتبط با ابطال مبایعه نامه به دلیل گستردگی علم حقوق و در عین حال مرتبط بودن آنها باهم جای مشورت بایک وکیل ملکی متخصص را نخواهد گرفت .
در مقالات مختلفی که آریان دادوش در سایت منتشر کرده ، راجع به شرایط فسخ قرارداد ملک و همچنین فسخ قرارداد اجاره صحبت شده است ، مبایعه نامه هم همچون باقی قرارداد ها نوعی دیگر از قرارداد است که تعریف کامل تر آن را در ادامه همراه با نکات مربوط به شرایط ابطال مبایعه نامه برای شما عزیزان آورده ایم .
مطلب مرتبط | وکیل ملکی تهران
مبایعه نامه چیست
مبایعه نامه در فقه و قانون مدنی عبارت است از بیع نامه یا قراردادی که در آن بیع واقع شده‌است. منظور از بیع، دادن مالی است به عوض معلوم یا به عبارتی بیع نامه قراردادی است در رابطه با خرید و فروش مالی بین خریدار و فروشنده که در مقابل دادن مال باید پول یا عوض دیگری پرداخت شود .
مطلب مرتبط | عقد بیع چیست ؟
مبایعه نامه قراردادی است که مهم و قابل استناد بوده و بین خریدار و فروشنده ملک بسته میشود. نداشتن مبایعه نامه املاک یا عقد نادرست آن موجب عواقب جبران ناپذیری برای هر دو طرف معامله میشود. در واقع مبایعه نامه دستی یا مبایعه نامه املاک دارای اهمیت بسیار زیادی است که نه تنها باید در آن تمام جزئیات قید شود،
بلکه در صورت هر گونه مشکلی باید بتوان از آن در مراجع قانونی و قضایی استفاده کرد. ما در این مقاله از گروه حقوقی آریان دادوش به مبایعه نامه و مراحل و شرایط ابطال آن خواهیم پرداخت .
شرایط ابطال مبایعه نامه
پیش از بررسی اصل موضوع لازم است این نکته را یادآور شویم که بر اساس قانون، تنظیم مبایعه نامه در خصوص پیش فروش واحدهای آپارتمانی یا املاک غیرمنقول ممنوع شده است و این قوانین در خصوص پیش فروش هایی که چند سالیست باب شده است کاربرد ندارند.
حال می توانیم به بحث اصلی این مقاله یا همان ابطال مبایعه نامه بپردازیم. مبایعه نامه یک قرارداد لازم است و شما نمی توانید به صورت یک طرفه آن را منحل کنید مگر اینکه طرف دیگر قرارداد هم به این امر رضایت دهد یا اینکه شرایط صحت قراردادها در آن رعایت نشده باشد و یا اینکه طبق برخی از خیارات، حق چنین کاری را داشته باشید. بنابراین شما می توانید به یکی از روش هایی که در ادامه خواهیم گفت یک قرارداد را باطل نمایید .
اقاله یا تفاسخ
در اقاله دو طرف به این توافق می رسند که قرارداد یا مبایعه نامه را منحل کنند. اقاله ممکن است به هر دلیلی رخ دهد. در هر صورت اصل حاکمیت اراده حکم می کند تا طرفین بتوانند با توافق و تراضی یکدیگر در خصوص سرنوشت یک قرارداد تصمیم بگیرند.
اقاله یا تفاسخ انحلال یا بر هم زدن عقد است و سقوط تعهد محسوب نمی‌شود اگرچه قانون از آن به عنوان سقوط تعهد یاد کرده اما اساساً اقاله باعث انحلال عقد میشود.
اگر بخواهیم تعریفی از اقاله یا تفاسخ به طور ساده ارائه دهیم ؛ اقاله یا تفاسخ چیست : اقاله تراضی طرفین عقد در انحلال عقد و زوال آثار آن در آینده می‌باشد.
یعنی همان کسانی که عقد را منعقد کرده‌اند می‌توانند توافق نمایند برای انحلال عقد و زوال آثار آن در آینده.
مطلب مرتبط | اقاله یا تفاسخ چیست
آریان دادوش | شرایط ابطال مبایعه نامه
عدم رعایت شرایط صحت قراردادها
برای عقد هرگونه معامله‌ای در ابتدا نیاز است که به برخی شرایط آگاه باشیم ، چرا که اگر این شرایط بر معامله حاکم نباشند معامله از پایه و بن غلط است.
شرایط اساسی صحت معامله در ماده 190 قانون مدنی اینگونه بیان شده است :
۱. قصد طرفین و رضای آنها
۲.اهلیت طرفین
۳.موضوع معین که مورد معامله باشد
۴. مشروعیت جهت انجام معامله
وکیل ملکی و ابطال مبایعه نامه در گروه حقوقی آریان دادوش در رابطه با شرایط ابطال مبایعه نامه و این روش این گونه پاسخ داده است :
این مسئله کاملاً تخصصی است و بعد از ارائه اسناد و مدارک به دست آمده به مشاور مورد نظر می توانید به این نتیجه برسید که آیا می توان با استناد به عدم رعایت شروط صحت قراردادها یک مبایعه نامه را باطل کرد یا خیر؟ عدم قصد یکی از طرفین در خصوص موضوع مورد معامله، عدم اهلیت یکی از آن ها، عدم مشروعیت جهت مبایعه نامه ای که ذکر شده است و عدم رضایت یکی از طرفین به تنظیم این قرارداد (اجبار و اکراه شدید) از شرایط بطلان معاملات و عقود هستند.
فسخ معامله
انحلال قرارداد به طور یکطرفه را در قانون که بالا هم اشاره کردیم ، فسخ مینامند و به راه های انحلال قرارداد یا معامله به صورت دو طرفه و توافقی اقاله یا تفاسخ گفته میشود ، حال هر دو این روش ها حداقل یک اراده را در خود داشت .
مطلب مرتبط | راه های انحلال قرارداد
آریان دادوش | شرایط ابطال مبایعه نامه
حال به راه های انحلال قرارداد به صورت قهری و غیر ارادی بطلان ویا انفساخ گفته میشود که میتوان گفت اراده هیچ شخصی در آن تاثیر گذار نیست . قرارداد به معنای توافقی بین دو یا چند نفر با شرایط خاص است که به منظور ایجاد حق والتزامات حقوقی مشخص میشود. در صورتی که یک طرف قرارداد شرایط آن را رعایت نکند، طرف دیگر میتواند از حق فسخ قرارداد استفاده کند.
فسخ، شکلی از انحلال معاملات است اما به معنای واقعی در زمره ابطال قرار نمی گیرد ولی مشاوران حقوقی از این روش نیز برای انحلال مبایعه نامه ای که به ضرر شماست استفاده می کنند.
البته این را هم باید متذکر شویم که همواره نمی توان از این خیارات در تمامی مبایعه نامه ها استفاده نمود و باید با بررسی دقیق به این نتیجه رسید که کدام یکی از آن ها در قرارداد مورد نظر رعایت نشده است تا بتوان با استناد به همان مورد، مبایعه نامه را فسخ کرد.
خیارات فسخ قرارداد
خیار از کلمه اختیار ریشه میگیرد و خیار فسخ به معنای اختیاری است که شخص در فسخ قرارداد خواهد داشت ، خیارات فسخ شامل 11 خیار متفاوت می شوند که به طور خلاصه می توان گفت :
- خیار شرط : هر یک از طرفین برای خود مدت زمانی را برای فسخ یکطرفه قرارداد در نظر خواهند گرفت ، که به آن خیار شرط گفته می شود .
- خیار مجلس :بر اساس این خیار تا زمانی که طرفین محل معامله ویا همان مجلس معامله را ترک نکردند وقت دارند که معامله را فسخ نمایند.
- خیار غبن : در این شراط ثمن معامله بیش از حد کم و یا بیش از حد زیاد گفته می شود که با ارزش واقعی آن تفاوت زیادی دارد و به همین علت می توانند از خیار غبن استفاده نمایند.
- خیار تدلیس :چنانچه فروشنده خریدار را فریب دهد و با فریب ملک را بفرشود ، در اصطلاح می گوییم فریبداده است و می توان با توجه به خیار تدلیس حکم فسخ قرارداد را از دادگاه در خواست نمود .
- خیار تاخیر ثمن : در این خیار فروشنده بعد از معامل با خریدار مبیع را به علت پرداخت نکردن ثمن تحویل نمیدهد ، حال اگر بعد از سه روز خریدار تمام ثمن را پرداخت ننماید فروشنده میتواند با اعلام فسخ ، معامله را فسخ نماید ، نکته ای که در این خیار حائز اهمیت است این است ، اگر بعد از اعلام نمودن فسخ خریدار به فروشنده بگوید من بلافاصله مبلغ را پرداخت می کنم آیا این خیار ساقط می شود ؟ (سقوط خیر تاخیر در ثمن ) ، اختلاف نظری بین دکتر امامی و دکتر کاتوزیان موجود است.
- خیار رویت و تخلف وصف : همانطور که از اسمه آن پیداست فروشنده اوصافی که در مبیع نیست را برای خریدار وصف میکند مشروط بر اینکه خریدار مبیع را ندیده باشد.
- خیار عیب : اگر بعد از معامله معیوب بودن مبیع مشخص شود فروشنده می تواند تفاوت ارزش بین این دو را خواستار شود و یا معامله را فسخ نماید.
- خیار تخلف شرط : این خیار برای هر دو طرف می تواند مورد استفاده قرار بگیرد بدین صورت که فروشنده یا خریدار شرطی را متعهد می شوند ولی به آن عمل نمی کنند و با این کار حق فسخ را به دیگری می دهند.
- خیار حیوان : اگر مبیع حیوان باشد ، مشتری 3 روز حق فسخ دارد.
- خیار تبعض صفقه : در این خیار بیع به جهاتی باطل و به جهاتی درست است ، فروشنده می تواند معامله را فسخ و یا فقط نسبت به قسمتی که باطل است فسخ نماید.
- خیار تعذر تسلیم : با توجه با نامش به معنایه عذر در تسلیم مبیع است ، که فروشنده به هر دلیلی نتواند مبیع را به خریدار تحویل دهد ، خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.
آریان دادوش | شرایط ابطال مبایعه نامه
سخن پایانی
به طور خلاصه میتوان گفت شرایط ابطال مبایعه نامه با توجه به نحوه تنظیم آن چگونگی تنظیم آن و شرایط بوجود آماده بعد از انجام معامله ، میتواند برای هر کسی متفاوت باشد پس پیشنهاد گروه حقوقی آریان دادوش در وحله اول مشورت بایک وکیل ملکی مجرب است .
تقریبا هر کدام از ما حداقل یک بار در زندگی خود در یک معامله شرکت کرده‌ایم و به عنوان فروشنده چیزی را فروخته یا به عنوان خریداری چیزی را خریده‌ایم. به همین دلیل هم باید نکات مهمی را در این زمینه بدانیم تا دچار ضرر بیشتری نشویم. به عبارت دیگر مبایعه نامه یک قراردادی است که وقتی یک خریدی انجام میشود، فروشنده، خریدار و شاهدها آن را امضا می‌کنند.
مبایعه نامه یکی از عقود مربوط به خرید و فروش ملک و املاک است و مبتنی بر ایجاب و قبول میان فروشنده و خریدار می باشد. البته این سند عادی را هم می توان در سایر خرید و فروش ها وارد دانست اما اصطلاح اصلی و رسمی آن برای تایید فروش ملک به کار می رود. حال ممکن است در خصوص ابطال این سند اختلافاتی پیش آید و شما را با سوالات متعددی حقوقی مواجه سازد. در این شرایط اخذ مشاوره در رابطه با ابطال مبایعه نامه از یک وکیل مجرب و خبره راه گشا خواهد بود .
