شرایط گرفتن دستور تخلیه ، باتوجه به این که تمام قرارداد های اجاره مدتی برای خود تعیین میکنند که این مدت با تئافق بین موجر و مستاجر به تایید خواهد رسید ، بعد از اتمام مدت قرارداد موجر می تواند به دلخواه قرارداد رار با مستاجر تمدید کند و یا اینکه درخواست تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد.
بیشتر بخوانید | وکیل ملکی
آریان دادوش
شرایط گرفتن دستور تخلیه
دعاوی تخلیه ملک مسکونی از رایج ترین دعاوی میان موجر و مستاجر همچنین امور ملکی و حقوقی می باشد ، بعد به پایان رسیدن مدت قرارداد میان طرفین مستاجر موظف به تخلیه ملک خواهد بود و در غیر این صورت موجر باتوجه به قرارداد می تواند برای گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف اقدام نماید.
بیشتر بخوانید | تخلیه ملک تجاری و مغازه
تخلیه ملک مسکونی
تخلیه ملک مسکونی به طور کلی از دو راه اتفاق می افتد که هر کدام از این ها باهم وجه اشتراک و تمایزاتی دارند :
- دستور تخلیه : که سعی بر این است در این مقاله راجع به شرایط گرفتن آن صحبت کنیم
- حکم تخلیه : مهم ترین تفاوت آن با دستور تخلیه در این میباشد که حکم تخلیه توسط دادگاه قابل تجدید نظر خواهی می باشد در صورتی که دستور تخلیه قطعی است و قابل تجدید نظر خواهی نیست ولی هر دو توسط شورای حل اختلاف صادر میشوند.
دستور تخلیه و حکم تخلیه
موجر باید بعد از اتمام قرارداد و به همراه مدارک و شرایط مجاز به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و دادخواست خود را تقدیم نماید با عنوان صدور فوری دستور تخلیه در این موارد بدون نوبت و تشکیل جلسه رسیدگی دستور تخلیه صادر خواهد شد و این دستور قطعی و غیر قابل تجدیدنظر خواهی خواهد بود.
حکم تخلیه هم روندی به طور تقریبی مشابه با دستور تخلیه دارد اما حکم تخلیه قابل تجدیدنظر خواهی از سوی مستاجر است که باید این اعتراض را در دادگاه صالح انجام دهد.
بیشتر بخوانید | اجرت المثل ایام تصرف چیست ؟
شرایط گرفتن دستور تخلیه | آریان دادوش
شرایط گرفتن دستور تخلیه ملک چیست
شرایط گرفتن دستور تخلیه برای تمام موجران یکسان می باشد و باید قبل از اقدام به گرفتن دستور تخلیه این شرایط را داراباشند که عبارتند از :
- مدت در قرارداد اجاره ذکر شده باشد ، برای پی بردن به پایان قرارداد.
- قرارداد اجاره مسکونی باشد به طوری که مربوط به ملک تجاری ، مغازه ویا سرقفلی نباشد.
- امضا دو شاهد در قرارداد موجود باشد.
- مدت اجاره به پایان رسیده باشد که مهم ترین رکن این درخواست است.
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و به امضا طرفین رسیده باشد.
مراجع صالح
همانطور که قبل تر هم به آن اشاره گردید مرجع صالح رسیدگی کننده به تخلیه املاک مسکونی در قرارداد های رسمی و یا عادی اجاره شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد البته لازم به ذکر است تخلیه املاک با قرارداد های اجاره رسمی را نیز می توان از طریق دفتر اجرائی ثبت نیز پیگیری نمود.
تخلیه املاک تجاری و مغازه ها و سرقفلی در صلاحیت شوراهای حل اختلاف نیست و با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر توسط دادگاه حقوقی صالح به آن رسیدگی خواهد شد.
بیشتر بخوانید | قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56
صدور دستور تخلیه ونکات آن
- در دعوای دستور تخلیه صرف مالکیت منافع خواهان کافی است و حتما نباید مالک عین باشد.
- اگر موجر مدعی ضرر و زیان وارد شده به ملک خویش باشد باید حتما طی دادخواستی جدا با عنوان مزالبه ضرر و زیان آن را مطرح نماید و بعد از نتیجه گواهی شعبه را به محل اجرای احکام شورای حل اختلاف تحویل دهد تا در نهایت از ودیعه کسر شود.
- اگر مستاجر برای تضمین چک ویا سفته ای به موجر داده باشد که در قرارداد فی مابین هم ذکر شده باشد در هنگام تخلیه باید این مدارک را تحویل بگیرد در غیر این صورت تخلیه انجام نخواهد شد.
- اگر در هنگام تخلیه مستاجر حاضر نباشد چه اتفاقی خواهد افتاد ؟ در این هنگام با معرفی یک انبار عمومی که مورد تایید است می توان اموال و اثاثیه را به آن محل منتقل نمود.
- نکته : بهتر است در هنگام انعقاد قرارداد هر دو طرف هم اثر انگشت و هم امضا را درج نمایند چرا که برخی محاکم صرف اثر انگشت را به رسمیت نمیشناسند.
- وجود امضای دو شاهد الزامی است در هر دو نسخه قرارداد
- اگر مستاجر خواستار تمدید مدت اجاره باشد چه خواهد شد ؟ در این شرایط باید در خواست خود را به دادگاه حقوقی محل قرارگیری ملک برساند ، این شکایت مانع تخلیه نیست مگر دادگاه شکایت مستاجر را وارد بداند که مستاجر با گرفتن دستور توقیف عملیات اجرایی از تخلیه ملک جلوگیری خواهد نمود.
مواد قانونی مربوط به شرایط گرفتن دستور تخلیه
ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر که در آن به شرایط انعقاد قرارداد و نسخه های تنظیمی و لزوم وجود دو شاهد اشاره گردیده است .
ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر که به روند رسیدگی به تخلیه بعد از اتمام قرارداد اشاره میکند : پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
و ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر : چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.
بیشتر بخوانید | بهترین وکیل ملکی
البته مصوبات و نظرات تاثیر گذار دیگری در این روند موجود است که روند رسیدگی به گرفتن دستور تخلیه را آسان تر مینماید از جمله مهم ترین آنها میتوان به نظر هیت عالی و مواد آیین نامه اجرایی روابط موجر مستاجر که مهمترین آن ماده 17 این آیین نامه هست اشاره نمود.
شورای حل اختلاف محل وقوع ملک
همانطور که پیش تر نیز به آن اشاره کردیم برا گرفتن دستور تخلیه ملک و همچنین حکم تخلیه ملک میتوان به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نمود که در رابطه با تفاوت های این دو و روند رسیدگی نیز صحبت نمودیم تنها نکته باقی این است که تجدیدنظرخواهی به حکم تخلیه توسط دادگاه حقوقی محل وقوع ملک انجام خواهد شد.
سخن پایانی
از رایج ترین و معمول ترین دعاوی ملکی ، دعاوی مربوط به شرایط گرفتن دستور تخلیه ملک و حکم تخلیه ملک مسکونی می باشد که با تخلیه ملک تجاری و سرقفلی متفاوت است . در این دعاوی با دانستن مراحل و روند رسیدگی و مدارک مورد نیاز جهت پیشبرد این مسیر چه از سوی موجر و چه از سوی مستاجر ، سریعتر به نتیجه خواهید رسید.
گروه حقوقی آریان دادوش شما را با بهترین و مجرب ترین وکلای ملکی در این مسیر همراهی خواهد کرد.
