فسخ قرارداد اجاره
موضوع فسخ قرارداد های ملکی از مهم ترین و رایج ترین موضوعات و دعاوی پیش آمده در زمینه ملکی می باشد به خصوص فسخ قرارداد اجاره و خرید ، گروه حقوقی آریان دادوش با تخصص بیش از 16 سال در امور حقوقی به خصوص امور ملکی شما را در این موارد راهنمایی خواهند کرد.
ادامه مطلب | وکیل ملکی
تعریف
فسخ قرارداد اجاره : به زمانی اشاره می کند که مؤجر و مستاجر برای مدت معین با یکدیگر برای اجاره خانه‌ای توافق کرده باشند، اما بنا به دلایلی یکی از طرفین، خواهان فسخ قرارداد اجاره شود .در این وضعیت ابتدا باید طبق قرارداد اجاره‌نامه عمل شود و بندهایی که درباره‌ی حق فسخ قرارداد اجاره هستند، مورد استناد قرار گیرند. در اجاره نامه تمام مشخصات طرفین و همچنین، مبلغ اجاره، مدت اجاره و سایر جزییات و شروط طرفین آورده می‌شود.
ادامه مطلب | فسخ قرارداد خرید ملک
انواع فسخ
- فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد
- قبل از تحویل
مستاجر در چه صورتی حق فسخ قرارداد اجاره را پیش از موعد دارد؟
منظور از فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد این است که مؤجر و مستاجر قرارداد اجاره را با شروط و بازه‌ی زمانی معین امضا کرده، اما هنوز قرارداد اجاره به پایان نرسیده است.
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد از سوی مستاجر در صورتی امکان‌پذیر است که مؤجر در زمان انعقاد قرارداد تعهدی را داده باشد و به آن عمل نکرده باشد و این تعهد در اجاره‌نامه نیز به ثبت رسیده باشد.
مثال : اگر مؤجر در زمان بستن قرارداد تعهد دهد که تا قبل از آغاز زمان اجاره، درب‌های خانه را تعمیر کند، در صورتی که به تعهد خود عمل نکند، مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
دیگر موارد فسخ قرارداد از سوی مستاجر
یکی دیگر از مواردی که مستاجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد، عدم تطابق خانه‌ی اجاره شده با شرایط مندرج در قرارداد است؛ برای مثال ممکن است در قرارداد ذکر شود که خانه دارای سیستم گرمایشی و سرمایشی است؛ در صورتی که مستاجر بعد از بستن قرارداد با رؤیت خانه متوجه شود که تنها سیستم گرمایشی وجود دارد، حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
از دیگر مواردی که مستاجر می‌تواند پیش از موعد انجام دهد، زمانی است که برای خانه‌ی مورد اجاره اتفاقی بیفتد که سکونت در آن سخت یا غیر ممکن باشد که در این حالت بر اساس قانون مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره فسخ کند.
اگر موجر راجع به شرایط دروغ بگوید
بر اساس قانون در صورتی که مؤجر شرایطی را برای خانه‌ی خود در قرارداد ذکر کند و مستاجر پس از رؤیت خانه، با شرایط متفاوت از قرارداد روبرو شود، حق فسخ قرارداد اجاره با مستاجر خواهد بود.
اگر خانه‌ی مورد نظر دارای عیب و نقص‌هایی بود که نیاز به تعمیر داشت و مؤجر متعهد شده بود که آن‌ها را در مهلت معین برطرف کند، در صورتی که این کار را انجام ندهد، مستاجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره را انجام دهد.
در صورتی که مؤجر بخواهد در بازه‌ی زمانی قبل از تحویل خانه قرارداد را فسخ کند، باید تمامی خسارات ناشی از این کار را به مستاجر پرداخت نماید.
شرایط فسخ قرارداد از سوی موجر
معمولا مؤجران برای خانه هایی که اجاره می‌دهند، شرایطی را از قبل در نظر گرفته و آن را به متقاضیان اجاره اعلام می‌کنند. در صورتی که مستاجر از ابتدا خود را واجد شرایط ذکر شده بداند اما پس از عقد قرارداد معلوم شود که شرایط را ندارد، مؤجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد.
برای مثال اگر مؤجر شرط کند که خانه‌اش را تنها به افراد متاهل اجاره می‌دهد و شخصی خود را متاهل نشان دهد اما بعد از بستن قرارداد معلوم شود که مجرد بوده است، مؤجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
همچنین در صورتی که بعد از عقد قرارداد اجاره معلوم شود مستاجر صلاحیت اخلاقی ندارد، مؤجر می‌تواند قرارداد اجاره را بر هم زند.در صورتی که مستاجر در پرداخت اجاره‌ی خانه برای مدت ۳ ماه حق اجاره‌ی خود را پرداخت نکند، طبق قانون مؤجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
خسارت های بوجود آمده از فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره، خسارت‌هایی را برای مؤجر و یا مستاجر بوجود می‌آورد که بر اساس قانون مدنی طرفی که در حالت عادی حق فسخ قرارداد را نداشته اما این کار را انجام می‌دهد، باید تمام خسارت‌های ناشی از فسخ را به طرف دیگر پرداخت نماید،لذا در حالت عادی فسخ قرارداد اجاره بدون وجود دلیل قانونی از سوی هیچ کدام از طرفین ممکن نیست و هر کدام که بخواهند این کار را انجام دهند، باید خسارت فسخ را پرداخت کنند.
نکته : اگر فسخ قرارداد اجاره از سوی مستاجر انجام شود، خسارت معادل مبلغ اجاره بهای ماهانه و یا ضریبی از این مبلغ تعیین می‌شود.
در مجموع همه چیز به شرایط ذکر شده در قرارداد اجاره بستگی دارد بدین صورت که مستاجر یا مؤجر می‌توانند شرط کنند در صورتی که بدون داشتن حق فسخ قرارداد اجاره ، از سوی یکی از طرفین قرارداد تمام شود،خسارت معینی را دریافت کنند.
ادامه مطلب | قانون ثبت اسناد و املاک
چگونگی فسخ قرارداد
نکته ی بسیار مهم درباره‌ی فسخ قرارداد اجاره و فسخ قرارداد خرید خانه : این عمل باید پس از مقدمات، به صورت قاطع و سریع انجام شود؛ در صورتی که یکی از طرفین حق فسخ قرارداد را دارد، اما وی به هر دلیلی این کار را به تعویق بیندازد، حق فسخ وی از بین رفته و نمی‌تواند هیچ‌گونه ادعایی را بر این امر اقامه کند.
تفاوت بین ابطال معامله و فسخ معامله
- ابطال معامله : شرایطی که یک معامله به کلی بی‌اعتبار می‌شود
- فسخ قرارداد :حالتی گفته می‌شود که یک قرارداد دارای اعتبار بوده و بعد از فسخ نیز می‌تواند به عنوان قرارداد فسخ شده در مشکلات احتمالی بعدی مورد استناد قرار گیرد.
هر کدام از طرفین قراردادهای خرید یا اجاره خانه در صورتی که تصمیم به فسخ معامله داشته باشند، باید اظهارنامه‌ی مربوطه را پر کرده و به دادگاه ارائه دهند.
پس از آن، دادگاه طرف دیگر را به محکمه فراخوانده و دو طرف باید در زمانی که از سوی دادگاه معین شده و به اطلاع آن‌ها رسیده، حاضر شوند.
قاضی پس از شنیدن اظهارات طرفین و بررسی ادله و مدارک، تصمیمات لازم را گرفته و حکم نهایی را صادر می‌کند. لازم به ذکر است که فسخ معامله تنها باید از طریق مراجع قانونی و به صورت مکتوب و مستند انجام شود.
ادامه مطلب | بهترین وکیل ملکی
به عبارت دیگر در صورتی که هر کدام از طرفین قرارداد تصمیم به فسخ قرارداد اجاره یا فسخ قرارداد خرید خانه داشته باشند، باید کلیه‌ی مراحل قانونی را طی کنند؛ حتی اگر مورد فسخ در بین خودشان به صورت تمام و کمال حل شده باشد؛ در غیر این صورت قول شفاهی و توافقات غیر مکتوب از نظر قانونی غیر مستند و بی‌اعتبار بوده و قراردادی که از اول منعقد شده، همچنان رسمیت خواهد داشت.
سخن پایانی
فسخ قرارداد های ملکی یکی از موضوعات رایج در حقوق ملکی می باشد ، در این مطلب سعی کردیم یکی از این نوع انفساخ ها را به شما دوستان ارائه دهیم امیدواریم این مطلب مفید واقع شده باشد، گروه حقوقی آریان دادوش همه روزه از ساعت 10 صبح الی 9 شب در خدمت شما عزیزان می باشد .
