سرقفلی
سرقفلی با نام کسب و پیشه هم شناخته می شده است یکی از مطالب و سرفصل های مهم در حقوق ملکی می باشد ، گروه آریان دادوش با دانش کافی در زمینه ملکی امیدوار است با این مقاله کمی به شما عزیزان کمک کرده باشد.سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی نیست. سوال ؟ چرا باید از مستاجر اماکن تجاری حمایت ویژه کرد؟
ادامه مطلب | وکیل ملکی
تعریف سرقفلی
میتوانیم سرقفلی را به این صورت توضیح دهیم که :فرض کنید فردی مغازه‌ای را از مالک آن اجاره کرده و به کسب و کار پرداخته و با تلاش خود به شهرت رسیده. حال اگر مالک آن مغازه پس از اتمام مدت قرارداد بخواهد آن فرد را بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که آن فرد برای مغازه و کسب و کارش جمع کرده رایگان به نفع خود استفاده خواهد کرد پس در این شرایط قانون گذار حقی را برای .مستأجران در نظر گرفته تا مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند .
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
ازمهم ترین تفاوت ها می توان به :
1) سرقفلي از همان ابتدای قرارداد اجاره وجود دارد و با توافق موجر و مستاجر تعیین می‌گردد در حالي كه حق كسب و پيشه تدریجی الحصول است و تدريجا با فعاليت مستاجر حاصل می شود.
2) مقدار حق سرقفلی مشخص است، ولی میزان حق کسب و پیشه قابل محاسبه نیست.
3) حق سرقفلی قابل توقیف است و از حقوق مالی به شمار می‌رود و جزء اموال غیر منقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف، از طریق اجراییات اداره ی ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است، ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.
ادامه مطلب | سامانه ثبت اسناد و املاک
4) حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است (که در متن زیر در مورد آن توضیح خواهیم داد) ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست مگر در صورت درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر.
5) سرقفلی، مبلغ مشخصی است که در ابتدای اجاره به موجر پرداخت خواهد شد و در نحوه تعیین میزان اجاره بها موثر می باشد، در حالی که مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت مشخص نبوده و در مواقعی که لازم است پرداخت شود، میزان آن توسط کارشناس تعیین می شود.
6) در سرقفلی، اصل بر قابلیت انتقال آن توسط مستاجر است، در حالی که در حق کسب، پیشه یا تجارت، اصل بر آن است که مستاجر حق انتقال را به دیگری ندارد.
7) حق سرقفلی جزء اموال غیر منقول بوده و بنابراین، سرقفلی یک مال غیر منقول محسوب می شود.
8) سرقفلی، قابل توقیف بوده و می‌توان از آن ضمانت نمود.
قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 و 76
قانون موجر ومستأجر در سال 1356 تدوین و در سال 1376 دست‌خوش تغییراتی شد.. موضوع سرقفلی نیز با تغییر قانون دچار تحولاتی شد. در قانون سال 1356 از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال 76 یا همان قانون فعلی این مفهوم با تفاوت‌هایی به سرقفلی تغییر پیدا کرده است.
در نتیجه بسته به سال قرارداد اجاره باید به قانون 76 و یا 56 رجوع کرد.
ادامه مطلب | قانون موجر و مستاجر
سرقفلی چیست ؟
طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. در قوانین مربوط به سال های قبل از ۱۳۷۶ حق سرقفلی و کسب و پیشه یکسان بوده و در این قانون در صورت واگذاری ملک به فردی دیگر به عنوان اجاره در زمان پایان مدت اجاره مالک نمی تواند مستاجر را بیرون کرده مگر مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه به آن بدهد اما در قوانین سال ۷۶ به بعد مالک در پایان قرارداد می تواند مستاجر را بیرون کرده و حکم تخلیه را بگیرد.
ادامه مطلب | بهترین وکیل ملکی
حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین عدم توافق در هنگام عقد قرارداد موجب می شود که مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می گردد؟
طبق قانون، مبلغ سر قفلی از سوی دادگاه بر اساس موارد زیر تعیین می شود:
1) مدت زمان اشتغال مستاجر در محلی که اجاره نموده است و همچنین حسن شهرت وی که در معروفیت آنجا اثر داشته است.
2) شرایط اجاره از نظر مزایایی که در قرارداد اجاره برای مستاجر یا مالک در نظر گرفته شده است.
3) از لحاظ موقعیت محل کسب
تغییر شغل خریدار سرقفلی
مستاجر مغازه نمی‌تواند شغل خود را تغییر دهد مگر این‌که در قرارداد سرقفلی به شغل او اشاره نشده باشد.
اگر به شغل او اشاره شده باشد و بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد مالک می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی، از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.
آیا خریدار سرقفلی می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟
طبق ماده 6 قانون موجر و مستأجر سال 1376 مستأجر می‌تواند در اثنا مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
- دو نکته بسیار مهم : چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
- نکته دوم : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
سخن پایانی
گروه حقوقی آریان دادوش با بهره گیری از دانش متمرکز و تخصصی و کمک گرفتن از وکلای مجرب و متعهد همراه شما در تمام مراحل گرفتن حقتان و یا حل مشکلتان خواهد بود ، نکته که باید به آن توجه کنید این است که امور ملکی و حقوقی حتما نیاز به یک متخصص در آن زمینه بخصصو دارند و باید با یک فرد مجرب مشورت نمایید سرقفلی هم از نمونه های این مساله است.
