در این مقاله گروه آریان دادوش قصد راهنمایی شما عزیزان در قرارداد های خرید و فروش ملک و از همه مهم تر فسخ قرارداد های ملکی را دارد. این موضوع در سال های اخیر موجب ایجاد دعاوی ملکی بسیاری شده است که فروشنده و یا خریدار بعد از معامله متوجه می شوند که باید قرارداد را به هر دلیلی فسخ نمایند.
بیشتر بخوانید | وکیل ملکی
شرایط فسخ قرارداد ملک
مهم ترین نکته ای که در قرارداد های خرید و فروش ملک باید بدانیم این است که فسخ قرارداد توسط طرفین غیر ممکن است مگر در شرایطی که این حق در قولنامه به طرفین داده شده باشد.
فسخ قرارداد ملک به چه معناست
فسخ در لغت به معنای تباه کردن و از بین بردن می باشد ، حال فسخ قرارداد ملک به این معناست که هر یک از طرفین با توجه به حقی که برای آن ها در قرارداد ملک ذکر شده است می توانند تصمیم به ادامه و یا خاتمه قرارداد بگیرند .
بیشتر بخوانید | قانون مدنی
شرایط فسخ قرارداد ملک
البته قبل از همه چیز نیاز است بدانیم قرارداد ها به طور کلی به دو دسته ی لازم و جایز تقسیم می شوند:
قرارداد لازم : به قراردادی گفته می شود که طرفین در هیچ صورتی نمی توانند معامله را فسخ کنند مگر در شرایطی معین که ذکر شده باشد ،به طور مثال قرارداد های خرید و فروش ، نکاه ، اجاره و…
قرارداد جایز :می توانیم با یک مثال شروع کنیم ،قرارداد وکالت قراردادی است که در هر زمانی طرفین می توانند به آن خاتمه دهدند و نیاز به شرایط خاصی نمی باشد ، به طور کلی قرارداد هایی که طرفین در هر زمانی که بخواهند می توانند به آ« خاتمه دهند قرارداد های جایز نامیده می شوند
فسخ قرارداد های ملک
باتوجه به مطالب بالا می توانیم به این نتیجه برسیم که قرارداد های خرید و فروش ملک از نوع لازم می باشند پس طرفین نمی توانند به توجه به تصمیم شخصی خود به آن پایان دهند مگر در شرایطی خاص.
روش های فسخ قرارداد های ملکی
به طور کلی دوروش برای فسخ قرارداد های ملکی وجود دارند
- به صورت توافقی ( اقاله ) : در این روش با توافق طرفین به قرارداد ختمه می دهند ، البته در این روش ممکن است حق فسخ نیز در معامله به طرفین یا شخص ثالثی داده شود
- از طریق حکم دادگاه : با توجه به اسمه آن میشود حدس زد که خبری از توافق و تراضی نیست و طرفی که می خواهد معامله را فسخ نماید با اقامه دعوی و گرفتن حکم به آن پایان خواهد داد ،که در این روش باید با اثبات یکی از خیارات آ»ده در قرارداد ، از دادگاه حکم را دریافت نماید.
بیشتر بخوانید | فسخ قرارداد اجاره
خیارات فسخ قرارداد های ملک
خیار از کلمه اختیار ریشه میگیرد و خیار فسخ به معنای اختیاری است که شخص در فسخ قرارداد خواهد داشت ، خیارات فسخ شامل 9 خیار متفاوت می شوند که به طور خلاصه می توان گفت :
- خیار شرط : هر یک از طرفین برای خود مدت زمانی را برای فسخ یکطرفه قرارداد در نظر خواهند گرفت ، که به آن خیار شرط گفته می شود .
- خیار مجلس :بر اساس این خیار تا زمانی که طرفین محل معامله ویا همان مجلس معامله را ترک نکردند وقت دارند که معامله را فسخ نمایند.
- خیار غبن : در این شراط ثمن معامله بیش از حد کم و یا بیش از حد زیاد گفته می شود که با ارزش واقعی آن تفاوت زیادی دارد و به همین علت می توانند از خیار غبن استفاده نمایند.
- خیار تدلیس :چنانچه فروشنده خریدار را فریب دهد و با فریب ملک را بفرشود ، در اصطلاح می گوییم فریبداده است و می توان با توجه به خیار تدلیس حکم فسخ قرارداد را از دادگاه در خواست نمود .
- خیار تاخیر ثمن : در این خیار فروشنده بعد از معامل با خریدار مبیع را به علت پرداخت نکردن ثمن تحویل نمیدهد ، حال اگر بعد از سه روز خریدار تمام ثمن را پرداخت ننماید فروشنده میتواند با اعلام فسخ ، معامله را فسخ نماید ، نکته ای که در این خیار حائز اهمیت است این است ، اگر بعد از اعلام نمودن فسخ خریدار به فروشنده بگوید من بلافاصله مبلغ را پرداخت می کنم آیا این خیار ساقط می شود ؟ (سقوط خیر تاخیر در ثمن ) ، اختلاف نظری بین دکتر امامی و دکتر کاتوزیان موجود است.
- خیار رویت و تخلف وصف : همانطور که از اسمه آن پیداست فروشنده اوصافی که در مبیع نیست را برای خریدار وصف میکند مشروط بر اینکه خریدار مبیع را ندیده باشد.
- خیار عیب : اگر بعد از معامله معیوب بودن مبیع مشخص شود فروشنده می تواند تفاوت ارزش بین این دو را خواستار شود و یا معامله را فسخ نماید.
- خیار تخلف شرط : این خیار برای هر دو طرف می تواند مورد استفاده قرار بگیرد بدین صورت که فروشنده یا خریدار شرطی را متعهد می شوند ولی به آن عمل نمی کنند و با این کار حق فسخ را به دیگری می دهند.
- خیار حیوان : اگر مبیع حیوان باشد ، مشتری 3 روز حق فسخ دارد.
- خیار تبعض صفقه : در این خیار بیع به جهاتی باطل و به جهاتی درست است ، فروشنده می تواند معامله را فسخ و یا فقط نسبت به قسمتی که باطل است فسخ نماید.
- خیار تعذر تسلیم : با توجه با نامش به معنایه عذر در تسلیم مبیع است ، که فروشنده به هر دلیلی نتواند مبیع را به خریدار تحویل دهد ، خریدار می تواند قرارداد را فسخ نماید.
نحوه طرح دعوی فسخ قرارداد ملک
همانطور که می دانیم بیع می تواند به صورت شفاهی شکل بگیرد ولی به عل مشکل بودن اثبات وهمچنین فسخ اینگونه قرارداد ها ، برخی معاملات مهم به صورت کتبی درامدند ، از جمله قرارداد های ملک که فسخ این قرارداد ها نیز به طور کتبی و با تشریفات خود می باشد :
- ارسال اظهارنامه : اولین مرحله اظهارنامه می باشد که می توان این کار را اعلام قصد فسخ کننده نیز دانست ف برای فسخ فقط نیاز به یک اراده خواهیم داشت اما این اراده باید به خوانده دعوی از طریق اظهار نامه اعلام شود ، معمولا در قرارداد های ملک اصطلاحی به نام اسقاط کافه خیارات خواهیم داشت که مطمعنم شما دوستان نیز با آ« آشنا می باشید در این شرایط نمی تواند به وسیله خیارات اعلام فسخ نمود .
بیشتر بخوانید | اسقاط کافه خیارات
- تایید فسخ قرارداد ملک از مرجع صالح : در این مرحله بعد از ارسال اظهارنامه باید دعوایی تحت عنوان دعوی تایید فسخ قرارداد در داگاه مطرح بنمایید، باید از دادگاه فسخ قراردادتان را باتوجه به شرایطتان درخواست کنید.
سخن پایانی
به طور خلاصه تر از خلاصه می توان از این مقاله یاد کرد ، چرا که قرارداد های ملکی ، فسخ آنها و خیارات ضمن عقد از مهم ترین مباحث حقوق مدنی میاشند که در کتب مدنی 6 و مدنی 3 به انها اشاره شده است، نظرات دکتر کاتوزیان و دکتر امامی از داغ ترین مطالب حقوق مدنی میباشند. حتما قبل از اقدام در این خصوص پرونده ها بایک وکیل متخصص ملکی مشورت کنید.
