موضوعی که تحت عنوان یک مقاله در ادامه خواهید خواند نکات کاربردی مربوط به تنظیم سند رسمی و تنظیم اسناد به شکل رسمی میباشد.
در مقالات متعددی در رابطه با انواع اسناد ، سند عادی و سند رسمی چیست و همچنین الزام به تنظیم سند رسمی و نکات مهم و بسیار کاربردی حول محور اسناد بحث نموده ایم که شما می‌توانید با مطالعه این مقالات نیز اطلاعات خود را در رابطه با امور حقوقی ثبتی پیرامون سند رسمی و عادی بالا ببرید.
امروزه دعاوی و اختلافات بسیار زیادی در رابطه با تنظیم سند رسمی ابطال سند رسمی جعل سند رسمی و از این قبیل موارد به دلیل افزایش مراودات و معاملات شکل گرفته اند.
لزوماً پیش از انجام معامله و تنظیم سند مربوط به آن با یک وکیل متخصص ملکی ثبتی مشورت نمایید چرا که همانطور که مستحضر هستید تعداد بالایی از پرونده‌ها و دعاوی حقوقی را در دادگاه‌ها امور مربوط به دعاوی ملکی تشکیل می‌دهند که یکی از شاخه‌های بسیار مهم در دعاوی ملکی اختلافات مربوط به ثبت سند و تنظیم آن ابطال و… میباشد.
ادامه مطلب | وکیل ملکی ثبتی
آریان دادوش | تنظیم سند رسمی
برای دریافت مشاوره و راهنمایی از وکلای ملکی گروه حقوقی آریان دادوش می‌توانید با شماره 09124184507 تماس گرفته و بعد از طرح سوال خود با وکیل مربوطه صحبت نمایید.
تنظیم سند رسمی
پیش از آنکه راجع به تنظیم اسناد به شکل رسمی صحبت کنیم و نکات مهم مربوط به آن را شرح دهیم ابتدا خلاصه تعریفی در رابطه با سند و انواع آن برای شما عرض می‌نماییم.
سند : از منظر حقوق مدنی هر نوشته ای که در مقام دفاع یا دعوا قابل استناد باشد و دارای مهر و یا امضای شخصی که سند به او منسوب شده باشد اما از نظر لغوی هر نوشته یا غیر نوشته ای که بتوان به آن استناد نمود.
انواع سند : اسناد به طور کلی بر اساس معیارها و به اعتبارهای متفاوت قابل تقسیم بندی هستند به عنوان مثال مالی غیر مالی ذمه ای و…
اما قانونگذار سند را در ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی بر اساس درجه اعتبار و توان اثباتی به دو دسته سند عادی و سند رسمی تقسیم نموده است.
سند عادی و سند رسمی چیست
ابتدا باید این موضوع را در نظر بگیریم که با دیدگاه قانون مدنی و یا حقوق ثبت داریم به این موضوع نگاه می‌کنیم یا خیر.
از دیدگاه قانون مدنی سند عادی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و همچنین نزد سایر مامورین رسمی تنظیم نشده باشد این اسناد می‌تواند بین دو یا چند نفر به طور دستنویس و یا تایپ شده در مکانی غیر موارد بالا تنظیم شود همانند مبایع‌نامه‌های دستنویس که در خانه و یا مغازه بین دو یا چند نفر تنظیم می‌شوند.
از دیدگاه قانون و یا حقوق ثبت سند رسمی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی و توسط سردفتران و دفتریاران تنظیم می‌شود و هر سندی به غیر از این اسناد سند رسمی نیست و می‌تواند سند عادی سند مالکیت و… نامیده شود.
تعریف سند رسمی با توجه به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی : اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی هستند،
پس نتیجه‌ای که می‌توان گرفت این است که بهتر است به طور کامل اسناد رسمی و تعریف آنها را بدانیم ، همچنین آگاه باشیم که سند در چه صورت رسمی تلقی می‌شود با شناخت کامل این موارد می‌توانیم هر سندی که در زمره این موضوعات قرار نگرفت را سند عادی و یا نامی دیگر که در قانون و عرف برای آن شمرده شده است تلقی نماییم.
ادامه مطلب | وکیل ملکی تهران
آریان دادوش | تنظیم سند رسمی
تنظیم سند به شکل رسمی
ابتدا سوالی که به آن میپردازیم این است که آیا اصلاً تنظیم سند به شکل رسمی اجباری است یا اختیاری ، قانون راجعبه این مقوله چه گفته و آثار و مزایای آن چیست ؟
به موجب قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۰ ثبت املاک اجباری شده و ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد استثنایی پس در حال حاضر ثبت اسناد بر خلاف ثبت املاک اختیاری میباشد مگر در موارد ذیل :
۱ ماده ۴۶ ثبت اسناد و املاک
ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد زیر :
الف ) کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر اسناد املاک شده باشد.
ب ) کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر ثبت اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباریست :
الف ) کلیه عقود و معاملات راجع به عین و منافع مال غیرمنقوله که در دفتر اسناد ثبت نشده
ب ) صلحنامه هبه نامه شرکت نامه
در رابطه با ماده بالا دو شرط ذکر شده است : در آن مناطق اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود باشد و شرط دوم اینکه وزارت عدلیه مقتضی بداند ( صلاح بداند )
پس اگر این دو شرط موجود باشد ثبت اسناد معاملاتی که در دفاتر املاک ثبت نشده است به طور رسمی اجباری می‌شود و می‌بایست تنظیم سند رسمی را در این موارد انجام داد.
همانطور که مشاهده کردید در ماده ۴۶ و بند اول ماده ۴۷ صحبت در رابطه با ثبت اسناد املاک است اما در بند ۲ ماده ۴۷ این چنین نیست.
سند رسمی وسیله نقلیه
ماده ۲۹ قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی مصوب ۱۳۸۹ در رابطه با تنظیم سند رسمی خودرو اینگونه سخن گفته است : نقل و انتقال خودرو توسط سند رسمی انجام می‌شود .
دارندگان وسایل نقلیه موظفند قبل از هرگونه نقل و انتقال وسایل مذکور در دفاتر اسناد رسمی ابتدا به ادارات راهنمایی و رانندگی و یا مراکز تعیین شده از سوی راهنمایی رانندگی برای بررسی اصالت وسیله نقلیه هویت مالک پرداخت جریمه‌ها و دیون معوقه و تعویض پلاک به نام مالک جدید مراجعه نمایند.
البته راجع به ثبت اسناد وسایل نقلیه اختلافات نظری نیز وجود دارد و این ادعا مطرح می‌شود که لازم نیست راجع به ثبت انتقالات این اموال ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی به طور رسمی صورت بگیرد ولی عده‌ای مخالف این نظر را مدعی بودند و در نهایت در سال ۸۹ به موجب ماده ۲۹ این بخش و اختلافات نظر نیز پایان یافت.
ثبت عقود و معاملات وسایل نقلیه ( رابطه حقوقی در قالب بیع یا صلح … ) و تنظیم سند مربوطه در صلاحیت دفاتر اسناد رسمیست.
بررسی اصالت وسیله نقلیه هویت مالک جریمه‌ها و دیون معوقه در صلاحیت ادارات راهنمایی و رانندگی و مراکز مورد تایید آنهاست.
آریان دادوش | تنظیم سند رسمی
عدم تنظیم سند رسمی
ضمانت عدم اجرای موارد پنجگانه ذکر شده در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت و ۲۹ قانون رسیدگی به تخلفات راهنمایی و رانندگی توسط ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک بیان شده است :
سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده و تنظیم سند رسمی رخ نداده ، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی
اگر شخصی با مبایعه نامه به یکی از محاکم مراجعه نموده و الزام طرف مقابل را به تنظیم سند رسمی بخواهد با یکی از دو رویکرد زیر مواجه خواهد شد :
۱ بعضی محاکم اصل را بر ماده ۴۸ می‌گذارند و برای اسنادی که به شکل رسمی تنظیم نشده‌اند در صورتی که ثبت رسمی آنها الزامی بوده است دعوا را رد نموده و به آن رسیدگی نمی‌کنند.
۲ ولی در برخی موارد که شخص دلایل قابل قبولی داشته باشد و توضیح دهد که ایجاب و قبول صورت گرفته است و برای قاضی محرز شود که عقد صحیح صورت گرفته است چنین بیان می‌شود که تنظیم سند به صورت رسمی جز تشریفات آن است و آن را در ادامه عقد ملزم می‌داند و رای به الزام تنظیم سند رسمی را می‌دهد.
استثنائات ثبت اسناد به طور رسمی
منظور از استثنائات ثبت اسناد به طور رسمی مواردی است که می‌توان بدون تنظیم سند به شکل رسمی معامله را ادامه نمود و این معامله و عقد از لحاظ قانونی در مراجع صالح قابل پذیرش است.
این استثنا‌ها که می‌توان بدون تنظیم سند رسمی و ثبت آن معامله را پیش برد شامل سه مورد می‌باشند :
۱ اجاره محل‌های مسکونی اداری و کسب و پیشه ( طبق ماده ۱ روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ و ماده یک روابط موجر مستاجر مصوب ۶۲ )
در محلهایی که برای کسب و پیشه و یا محلهایی که برای سکونت و یا تجارت اجاره داده می‌شوند نیازی به تنظیم اجاره نامه به طور رسمی نیست همین که اجاره نامه به طور عادی تنظیم شود کفایت می‌کند ولو اینکه ملک قابل بحث ملک قابل ثبتی باشد مثل املاک مورد بحث در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت.
۲ تنظیم وصیت نامه ( مواد ۲۷۸ و ۲۷۳ قانون امور حسبی )
وصیت نامه متشکل از تملیک و عهدی است که می‌تواند خودنوشت یا سندی شده باشد همین که شخص خود به طور راسا آن را تنظیم کند همین تنظیم کافیست حتی اگر در رابطه با مواد ۴۶ و ۴۷. باشد.
ماده ۲۷۸ قانون امور حسبی : وصیت‌نامه خودنوشت در صورتی معتبر است که تمام آن به خط موصی نوشته شده و دارای تاریخ روز و ماه و سال به خط موصی بوده‌و به امضاء او رسیده باشد.
ماده ۲۷۹ قانون امور حسبی : وصیت‌نامه سری ممکن است به خط موصی یا به خط دیگری باشد ولی در هر صورت باید به امضاء موصی برسد و به ترتیبی که برای‌امانت اسناد در قانون ثبت اسناد مقرر گردیده در اداره ثبت اقامتگاه موصی یا محل دیگری که در آیین‌نامه وزارت دادگستری معین می‌گردد امانت گذارده می‌شود.
۳ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت :
برای تعیین کردن وضعیت ثبتی ساختمان‌هایی که قبل از تصویب این ماده روی زمین هایی که بواسطه یک مانع قانونی ، امکان اخذ سند مالکیت برای آنها وجود نداشته احداث شداند و همچنین برای تعیین وضعیت زمین های زراعی کشاورزی اعم از اینکه شهری باشند یا غیر شهری که افراد به علت مانع قانونی نتوانستند سند مالکیت بگیرند.
افراد میتوانند به استناد اسناد عادی برای این املاک خریداری شده تا تاریخ تصویب این ماده اقدام و درخواست به صدور سند مالکیت کنند. البته برای اینکار شرایط و ضوابتی در قانون پیشبینی شده است پس این ماده استثنایی بر ماده ۲۲ قانون ثبت میباشد.
ماده ۱۴۷ قانون ثبت ، در رابطه با ماده 147 قانون ثبت و تبصره های آن می توان به طور خلاصه گفت که :
هنگامیکه ملکی طبق قانون با رعایت تشریفات ثبتی و قانونی در دفتر املاک به ثبت رسیده است و به عبارت دیگر مواعد اعتراض قانون ثبت تمام شده باشد ، حسب این ماده تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبتی فاقد سابقه بوده یا اعتراض آنها درمراجع قضائی از بین رفته است .
دایره اعتبار اسناد رسمی
وقتی سندی به صورت عادی تنظیم می‌شود بین طرفین که آن را امضا کرده‌اند اعتبار دارد ، اما در مورد اسناد رسمی این چنین نیست در رابطه با سندی که به طور رسمی ثبت شده است نسبت به طرفین و یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم مقام قانونی آنها هستند دارای رسمیت و اعتبار است. همچنین در ماده ۷۱ قانون ثبت اینگونه بیان شده است :
سند رسمی در صورتی نسبت به شخص ثالث قابل اعتبار است که قانونگذار صریحاً بیان کرده باشد وگرنه در غیر این صورت فقط نسبت به طرفین و قایم مقام آنها دارای رسمیت است. که در دو مورد قانون گذار از اعتبار تنظیم سند رسمی نسبت به شخص ثالث صحبت نموده :
ماده ۷۲ ق.ث : کلیه معاملات راجعه به اموال غیر منقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام‌قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.
ماده ۱۳۰۵ ق.م : در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی برعلیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان وکسی که بنفع او وصیت شده معتبر است .
سخن پایانی
در مقاله تنظیم سند رسمی به طور خلاصه سعی کردیم در رابطه اجبار و اختیار در ثبت رسمی سند با توجه به نوع و ماهیت عین وهمچنین موضوع سند صحبت نماییم.
یعنی به طور خلاصه چه اسنادی الزاماً باید تنظیم رسمی شوند و در غیر این صورت قابل استناد نخواند بود ، چه اسنادی را نیز می‌توان در رابطه با آنها اختیار به خرج داد و در صورت سبز ننمودن نیست اعتبار آنها از منظر قانون حفظ خواهد شد.
توصیه گروه آریان رادوش بعد از خواندن این مقاله به شما مطالعه مقاله آثار تنظیم سند رسمی است چرا که این دو موضوع یعنی تنظیم سند رسمی و آثار تنظیم سند رسمی به طور مستقیم با هم رابطه دارند و دانستن این مباحث قبل از تنظیم سند و یا انجام معاملات می‌تواند جلوی بسیاری از دعاوی و اختلافات شما را بگیرد همچنین در صورت بروز اختلاف برخورد شما توسط این اطلاعات با این دعاوی متفاوت خواهد بود و درصد موفقیتتان در گرفتن حق خود بالاتر است.
البته توصیه این است که با وکیل متخصص در امور ثبتی و ملکی قبل از هرگونه اقدامی چه در معاملات و تنظیم سند رسمی ، چه در هنگام بروز دعاوی و اختلافات مشورت نمایید اما دانستن این مطالب خالی از لطف نخواهد بود.
