دعوای تخلیه ملک تجاری و مغازه ، دعواییست که صاحب ملک تجاری علیه مستاجر مطرح میکند،برخی بر این باورند که دعوای تخلیه فقط مخصوص ملک است در صورتی که در هر قراردادی که در آن منافع ملک واگذار می شود می توان طرح دعوا نمود.
بیشتر بخوانید | وکیل ملکی
آریان دادوش و تخلیه ملک تجاری توصیه می شود قبل از انعقاد این گونه قرارداد ها حتما با یک وکیل متخصص و مجرب ملکی مشورت نمایید ،گروه آریان دادوش با تجربه بخصوصی در زمینه ملکی راهنمایه شما دوستان در این دعاوی و انعقاد قراردادهای ملکی خواهد بود.
اقدامات لازم برای تخلیه ملک تجاری و مغازه
در ابتدا موجر می بایست دادخواست تخلیه خود را بعد از پایان مدت قرارداد ،تقدیم کند و با مشخص شدن شعبه شورای حل اختلافبرای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند لازم به ذکر است که ممکن است مستاجر به دلیل عسر حرج زمان بیشتری را درخواست کند ولی در هر صورت باید حکم تخلیه در عرض دو هفته به اجرا گذاشته شود.
علل تخلیه ملک تجاری
مهم ترین علتی که می توان برای تخلیه ملک تجاری نام برد ، پایان یافتن مدت اجاره است ، هنگامی که مالک مدعیه تمام شدن قرارداد فی مابین باشد میتواند دعوای تخلیه ملک تجاری را مطرح نماید.
البته در شرایطی مالک می تواند هرزمانی که بخواهد این دعوا را شروع کند ، اگر در قرارداد معامله حق فسخ آورده باشد که به خیار شرط هم معروف است آنگاه برای فسخ قرارداد و دعوای تخلیه می تواند هرزمانی اقدام نماید.
خیار شرط
اگر در معامله شرط شود که یکی از متعاملین، هر دو یا شخص ثالثی حق فسخ معامله را در مدت معین داشته باشد، این معامله خیاری و حق فسخی که در آن پیشبینی شده است خیار شرط نامیده می‌شود. اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است وگرنه تابع قرارداد فی مابین است.
آریان دادوش | وکیل تخلیه ملک
تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی
باتوجه به توضیحاتی که در مطالب بالا به آن اشاره شده اینطور که معلوم است با به پایان رسیدن مدت قرارداد ، مالک می تواند دعوای تخلیه ملک تجاری را مطرح نماید اما اگر ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد چه اتفاقی خواهد افتاد؟در ادامه به طور خلاصه به تخلیه املاک تجاری دارای سرقفلی نیز می پردازیم.
شرایط تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی
زمانی که مستاجر ملک دارای حق سرقفلی و کسب و پیشه می باشد ، با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 نمی توان با پایان یافتن مدت قرارداد ملک را تخلیه نمود و مالک به دلایلی معتبرتر نیازمند است .
ازجمله این دلایل می توان به :
- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید
- تخلیه سرقفلی به منظور رفع نیاز شخصی
- تخلیه سرقفلی به منظور سکونت
- تخلیه سرقفلی به جهت انتقال
- تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط
- تخلیه به علت تغییر شکل
- تخلیه به جهت تخلف مستاجر
- تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها
- تخلیه به علت امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه
البته هر کدام از این موارد برای صدور حکم نیاز به شرایط خاص و اثبات از طرف موجر را دارند . در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 برخی اصلاحات انجام شد و در برخی موارد باید به عمومات قانون مدنی مراجعه نمود.
بیشتر بخوانید | تفاوت میان خیار شرط و شرط خیار
مراجع صالح رسیدگی به دعوا
اصل بر این است که دادگاه های عمومی رسیدگی این پرونده ها را عهده دار شوند ولی اگر تخلیه ملک مسکونی باشد ، شوراهای حل اختلاف هم صالح به رسیدگی می باشند ولی برای تخلیه ملک تجاری و مغازه مراجع صالح دادگستری می بایست رسیدگی نمایند.به طور کلی شورای حل اختلاف و مراجع دادگستری در برخی مواقع در امور یکدیپر دخالت می نمایند مگر اینکه متن قانون صریحا به یکی اشاره کند.
تخلیه ملک تجاری که دارای سند می باشد.
چنانچه عقد اجاره به صورت سند رسمی باشد موجر می تواند در دفتر خانه ای که اجاره نامه در آن تنظیم و امضا گشته است درخواست صدور اجراییه کرده و مستاجر را از خانه خارجکند مستاجر هم باید ظرف مدت 10 روز اعتراض خود را نسبت به این دستور نمایان سازد.
خسارات وارد شده به ملک قبل از تخلیه
این مساله یکی از متداول ترین مسائل ایست که امروزه موجر ومستاجر را به سمته خود می کشاند ، اکر موجر تشخیص دهد خساراتی از جانب مستاجر به ملک ایشان وارد شده ،موجر نمی تواند خودسرانه مبلغ خسارت را تعیین و از مبلغ اجاره کم نماید ، باید با مراجعه به دادگاه و درخواست مطالبه ضرر و زیان این مبلغ را خواستار شود و اگر ودیعه به موجر پرداخت نشده با شد بعد صدور حکم این مبلغ از ودیعه کسر خواهد شد.
بیشتر بخوانید | وجه التزام قراردادی
نظر قانون در رابطه با تخلیه ملک تجاری
براساس قانون مصوب سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره عادی می‌بایست توسط ۲ نفر به‌عنوان شاهد امضا گردد و تقاضای تخلیه در قرارداد عادی درصورتی‌که سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد به شورای حل اختلاف واگذار می‌شود ولی چنانچه قرارداد حاوی پرداخت سرقفلی باشد برای صادر شدن دستور تخلیه می‌بایست به دادگاه مراجعه نماید که طی ۱ هفته دستور تخلیه صادر می‌گردد
بیشتر بخوانید | قانون مدنی
تشریفات مربوط به تخلیه ملک تجاری
در این مورد نسبت به تخلیه ملک مسکونی تشریفات اندکی پیچیده تر است و بعد از ارائه دادخواست هر دو طرف به جلسه دادگاه دعوت می شوند با آمدن حکم مستاجر 20 روز مهلت اعتراض خواهد داشت و با سپری شدن این زمان حکم لازم الاجرا خواهد بود.لازم به ذکر است برای درخواست تخلیه همیشه سه شرط نیاز است :
- مدت زمان ذکر شده در متن اجاره نامه سپری شده باشد
- اجاره نامه در 2 نسخه تنظیم شده باشد
- هر دو نسخه توسط دو نفر شاهد به جز موجر و مستاجر به امضا رسیده باشد
سخن پایانی
دعاوی ملکی از جمله مهم ترین دعاوی حقوقی و حتی می توان گفت از مهم ترین دعاوی به طور کلی می باشد ، سفارش گروه حقوقی آریان دادوش به شما دوستان این است که در صورت امکان حتما با یک وکیل ملکی متخصص و مجرب قبل از آغاز هر دعوای ملکی صحبت نمایید ،همچنین قبل از تنظیم و امضا هر قرارداد نیز می بایست با یک وکیل ملکی مجرب مشورت نمایید.
