مقاله ای که در ادامه مطالعه خواهید کرد الزام به تنظیم سند رسمی ملک و همچنین نکات کاربردی و مفید در رابطه به الزام به تنظیم سند رسمی میباشد .
اسناد از ادله اثباتی در محاکم قضایی میباشند و همانطور که مستحضر میباشید اسناد به طور کلی به دو دسته سند عادی و سند رسمی تقسیم میشوند ، که اسناد رسمی قابلیت اجرایی بالاتر و همچنین اعتبار بیشتری برخوردارند .
در رابطه با تعریف سند نیز با توجه به ماده 1286 قانون مدنی : سند عبارت است از نوشته ای که خواهان یا خوانده ( افراد جامعه ) در مقام دعوی یا دفاع به آن استناد می کنند. اسناد حسب ماده 1286 به دو گروه سند عادی و سند رسمی تقسیم می شوند.
ادامه مطلب | وکیل الزام به تنظیم سند رسمی ملک
آریان دادوش | الزام به تنظیم سند رسمی ملک
بهتر است به طور کامل اسناد رسمی و تعریف آنها را بدانیم ، همچنین آگاه باشیم که سند در چه صورت رسمی تلقی میشود با شناخت کامل این موارد می‌توانیم هر سندی که در زمره این موضوعات قرار نگرفت را سند عادی و یا نامی دیگر که در قانون و عرف برای آن شمرده شده است تلقی نماییم.
تعریف سند رسمی با توجه به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی : اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی هستند،
سعی کردیم به طور خلاصه با سند و انواع آن و تعریف آنها آشنا شویم حال به سراغ موضوع اصلی مقاله که همان الزام به تنظیم سند رسمی ملک میباشد خواهیم رفت .
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ، یکی از متداول ترین دعاوی است که در حال حاضر در محاکم دادگستری در رابطه با امور ملکی ثبتی مطرح می شود.می توان گفت شماره بالایی از پرونده های حقوقی را در دادگاه ها پرونده های مربوط به ملک و دعاوی ملکی میباشند .
یکی از بارزترین مشکلات خرید و فروش ،عدم حضور فروشندگان در دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی می باشد، که این امر سبب می گردد که خریدار دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند ، امتناع فروشنده از این کار ممکن است به دلایل گوناگونی انجام شود .
یکی از رایج ترین آنها طمع فروشنده است که در این مدت زمان بین فروش و تنظیم سند رسمی ، قیمت ملک بالا میرود ، همچنین دلایل و اختلافات شخصی و یا قانونی همچون توقیف مال غیر منقول و از این قبیل موارد مشتری ملزم به طرح دادخواست تنظیم سند رسمی انتقال مال غیر منقول مینماید .
به طور کلی دعاوی ملکی به دلیل اهمیت بالا و تاثیری که ممکن است در زندگی یه فرد یا خانواده بگذارند از دعاوی مهم حقوقی میباشند و توصیه گروه حقوقی آریان دادوش به شما عزیزان در رابطه این مسائل این است که الزاما پیش از تنظیم قرارداد و یا هرگونه عقدی با یک وکیل متخصص ملکی مشورت نمایید و اگر در مقطعی هستید که نیاز به اقامه دعوا دارید در این شرایط حتما با یک وکیل ملکی مشورت نمایید .
ادامه مطلب | انواع عقود و آثار آنها
آریان دادوش | الزام به تنظیم سند رسمی ملک
الزامات تنظیم سند رسمی
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی :
تنظیم سند به مراحلی گفته میشود که یک نوشته از حالت عادی و نوشته بودنش به سند تبدیل میشود که از آنها به عنوان تشریفات تنظیم سند نیز یاد میکنند ، این تشریفات و مراحل ثبت و نحوه ثبت سند است که نهایتا آن را سند عادی یا سند رسمی میکند ،
بعضی تشریفات ، سند را از رسمیت خارج می کند :مانند عدم امضاء سر دفترو برخی تشریفات سند را از رسمیت خارج نمی کند: مانند عدم الصاق تمبر وجود مهر و امضاء شرط سندیت اسناد است و با رعایت تشریفات تنظیم :
الف – دخالت مأمور رسمی : تنظیم کننده سند باید مأمور رسمی باشد . مأمور رسمی اعم است از این که مستخدم دولت باشد مثل کارمندان ثبت اسناد و اداره آمار و ثبت احوال که اسناد ثبت و اسناد سجلی را تنظیم می کنند و یا مستخدم رسمی دولت نباشد
ولی بر طبق قانون مأموریت یافته باشند مثل سر دفتر اسناد رسمی که اسناد مربوط به معاملات و و تعهدات را تنظیم و ثبت می نمایند و سر دفتران ازدواج و طلاق که سند ازدواج و طلاق تنظیم و ثبت می کنند . بنابراین اگرکسی بدون داشتن ابلاغ رسمی تنظیم سند کند ، یا کسی که اصلا ارتباطی با دولت ندارد در نوشتن سند دخالت کند آن سند رسمی نیست
. ب – صلاحیت مأمور رسمی : مأمور رسمی که در تنظیم سند دخالت می کند ، باید صلاحیت قانونی داشته باشد . قوانین وظایف و اختیارات متصدیان امور عمومی را مشخص کرده اند . هر مأمور رسمی باید طبق صلاحیت قانونی خود عمل کند . به علاوه هر کدام یک حوزه کار معین دارند مأموري که صلاحیت تنظیم سند را دارد باید در حوزه مشخص و معین که مأموریت دارد عمل نماید
مثلا سر دفتر اسناد رسمی مشهد که صلاحیت تنظیم و ثبت اسناد رسمی را دارد نمی تواند از حوزه مشهد خارج شود و در اصفهان به تنظیم اسناد بپردازد . دفاتر اسناد رسمی می توانند ، معاملات همه نقاط کشور را ثبت کنند ، یعنی اگر متعاملین به دفتر خانه اسناد رسمی تهران مراجعه کردند ، می توانند هر نوع نقل و انتقال را با سند رسمی انجام بدهند ولو اینکه ملک مربوط به نقاط دیگر کشور باشد .
اما دفتر خانه محلی است که سر دفتر براي انجام کار و وظایف دفتري خود معین می کند و به اداره ثبت اسناد محل و مرکز اطلاع می دهد . سر دفتر ابلاغ سر دفتري را براي همان محل دریافت می دارد . حتی در داخل شهر هم بدون اطلاع و اجازه اداره ثبت نمی تواند محلش را تغییر و به نقطه دیگر شهر انتقال دهد
.. ج _ وظایف مامور رسمی (مسئولین دفاتر): سردفتر به عنوان مشاور معتمد که هم مورد اعتماد جامعه است میتواند به عنوان ناصح و هدایت کننده در معامله دخالت کند و زمینه ایجاد اختلاف آینده را از بین ببرد . این نقش سردفتر بسیار اهمیت دارد ، سردفتري حرفه اي خاص و منحصر به فرد است،
تأثیر سردفتري بر حقوق مدنی عمیق و پیچیده است. کار سردفتران محدود به نگارش اسناد نیست این شاهدان ممتاز اسناد را نگهداري و بایگانی می نمایند، به مراجعان مشاوره حقوقی می دهند و در تمام این زمینه ها مسئولیت حقوقی و جزائی و مدنی دارند.
سؤالات مهم الزام به تنظیم سند رسمی
الف ـ آیا قانون تملک آپارتمانها کلاً از قوانین آمره است؟
ب ـ آیا با توافق هم مالکین مشاعى میتوانند استفاده از قسمتهاى مشاعى را به سایر مالکین مشاعى واگذار کنند
ج ـ آیا امکان واگذارى حق استفاده از قسمتهاى مشاعى در سند رسمى وجود دارد یا خیر؟ و اگر امکان دارد آیا میتوان سند مذکور را فسخ کرد؟
نظریه شماره 2270/7 ـ 31/3/1383 :اداره کل حقوقى و تدوین قوانین قوه قضاییه الف ـ قانون تملک آپارتمانها در بعضى موارد آمرانه است و این موارد در متن قانون ذکر شده است. به طورى که قانونگذار خود به عدم اعتبار توافق برخلاف آن را مشخص کرده است، مانند ماده 3 این قانون که اشعار داشته:
« حقوق هر مالک در قسمت اختصاصى و حصه او در قسمتهاى مشترك غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصى به هر صورتى که باشد انتقال قسمت مشترك قهرى خواهد بود» از متن مذکور چنین برمیآید که حقوق مالکانه قسمتهاى اختصاصى و اشتراکى که در مواد 1 و 2 به آن اشاره شده،
قابل تفکیک و انتقال نیست ولى این امر مانع از آن نیست که هر مالکى با بقاء مالکیت خود در قسمت مشترك حق استفاده از قسمتهاى مشترك خود را مثل استفاده از حیاط یا پارکینگ از خود سلب و به مالک دیگر ساختمان که امکان استفاده بهتر از قسمتهاى مذکور را دارد واگذار نماید، این اقدام موجب انتقال مالکیت وى بر قسمتهاى اشتراکى مذکور نمیشودو در نتیجه مغایرتى با قانون تملک آپارتمانها ندارد
. ب ـ از آنچه در بند الف معروض گردید مالکین طبقات اول و دوم میتوانند حق استفاده از حیاط مشاعى را به موجب سند عادى یا رسمى از خود سلب وبه مالک طبقه همکف واگذار نمایند.
ج ـ چنانچه حق استفاده از حیاط مشاعى براى مالک طبقه همکف به ترتیب مذکور در فوق توافق شده باشد اصلاح سند و حذف حق استفاده بدون توافق طرفین موجه نمیباشد.
آریان دادوش | الزام به تنظیم سند رسمی ملک
اجباري بودن ثبت اسناد برابرماده 46 – ثبت اسناد اختیاري است مگر در موارد ذیل :
1 – کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفترملاك ثبت شده باشد.
2 – کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاك ثبت شده است .
و ماده 47 – در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمی وجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباري است :
1 – کلیه عقود و معاملات راجعه بهعین یا منافع اموال غیرمنقوله که در فتر املاك ثبت نشده .
2 – صلحنامه و هبه نامه و شرکت نامه .
ماده 48 – سندي که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. . براساس مواد فوق از هیئت عمومی رأي وحدت رویه صادر شده است .
سخن پایانی
امروزه در میان دعاوی و اختلافاتی که در دادگاه ها و مراجع صالح حقوقی مطرح میشوند حجم بالایی از این پرونده ها مربوط به امور ملکیست ، دعاوی ملکی تقریبا را میتوان در چهار دسته ملکی ثبتی ، ملکی اداری ، ملکی کیفری و ملکی حقوقی قرار داد .
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیز یکی از رایج ترین این اختلافات است که البته در سال های اخیر شاهد افزایش این موضوع بوده ایم .
وکلای امور ملکی گروه حقوقی آریان دادوش در جایگاه یک دوست توصیه ای که به شما دارند این است که پیش از اقدام به هر معامله ای ابتدا راجع بع طرف مقابل و پیشینه او از منابع موثق تحقیق کنید و الزاما با یک وکیل ملکی کتخصص در امور مربوطه به جلسه پیش رویتان بروید چرا که پیشگیری بهتر از درمان است .
دعاوی مربوط به اسناد رسمی ، الزام به تنظیم آنها ، ابطال سند رسمی و ابطال مبایعه نامه و … از مهمترین دعاوی حقوقی میباشند چرا که به دلیل موضوع دعوا ، از اهمیت خاصی برخوردار میشوند ، در نتیجه ورود به این دعاوی ملکی ثبتی و رسیدن به نتیجه مطلوب نیازمند تجربه و علم کافیست همچنین در کنار این دو تعهد و مسوولیت پذیری کمک بسزایی به وکیل ملکی مربوطه در این مسیر خواهد نمود .
