مقاله ای که در ادامه مطالعه خواهید نمود یکی از مواردیست که اصولا در دعاوی ملکی ثبتی به طور رایج اتفاق نمی افتد ، اصلاح سند مالکیت که در ادامه راجع به مفهوم آن و شرایط مورد نیاز برای اصلاح صحبت خواهیم نمود یکی از دعاوی ملکی ثبتی است که نیازمند اطلاعات بخصوص و همچنین مهمتر از آن تجربه این نوع دعاویست.
ادامه مطلب | وکیل ملکی حقوقی
شاید برای هر کسی این سوال پیش آماده باشد که آیا امکان تغییر سند رسمیو اصلاح وجود دارد ، تنظیم سند رسمی مالکیت میتواند دوباره اتفاق بیفتد یا خیر ؟
درپاسخ به این سوال باید گفت اصولا نباید امکان تنظیم سند مالکیت و اصلاح آن موجود باشد چرا که میتواند زمینه بسیاری از کلاهبرداری ها و همچنین خطراتی که از عواقب این کار هستند را بوجود آورد اما در شرایطی راه دیگری نیست به جز اینکه سند را اصلاح کنیم .
مطلب مرتبط | الزام به تنظیم سند رسمی ملک
آریان دادوش | اصلاح سند مالکیت
به عنوان مثال ملکی بین فروشنده و خریدار بیع میشود و مبیع ما که همان ملک است بعد از عقد مشخص میشود مساحتش بیشتر از مساحتیست که در سند ملک آورده شده است در این شرایط ذی نفع میبایست اقدامات لازم برای اصلاح سند مالکیت را انجام دهد . این یکی از شرایطی بود که به موجب آن میتوانیم سند مالکیت را اصلاح نماییم .
مطلب مرتبط | عقد بیع چیست ؟
انواع سند
تعریف سند باتوجه به ماده 1284 قانون مدنی : سند عبارت است از نوشته ای که خواهان یا خوانده ( افراد جامعه ) در مقام دعوی یا دفاع به آن استناد می کنند. اسناد حسب ماده 1286 به دو گروه سند عادی و سند رسمی چیست تقسیم می شوند.
اسناد یکی از مهم ترین ادله اثباتی در دعاوی میباشند که از آن ها در مراجع صالح در مقام دفاع و یا اقامه کننده دعوا برای اثبات ادعای خویش استفاده میکنند ، اسناد به طور کلی به دو دسته سند رسمی و سند عادی تقسیم میشوند :
ادامه مطلب | سند عادی و سند رسمی چیست
آریان دادوش | اصلاح سند مالکیت
سند رسمی : تعریف سند رسمی با توجه به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی : اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی هستند،
سند عادی : از دیدگاه قانون و یا حقوق ثبت سند رسمی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی و توسط سردفتران و دفتریاران تنظیم میشود و هر سندی به غیر از این اسناد سند رسمی نیست و میتواند سند عادی سند مالکیت و… نامیده شود.
پس نتیجهای که میتوان گرفت این است که بهتر است به طور کامل اسناد رسمی و تعریف آنها را بدانیم ، همچنین آگاه باشیم که سند در چه صورت رسمی تلقی میشود با شناخت کامل این موارد میتوانیم هر سندی که در زمره این موضوعات قرار نگرفت را سند عادی و یا نامی دیگر که در قانون و عرف برای آن شمرده شده است تلقی نماییم.
مطلب مرتبط | وکیل الزام به تنظیم سند
آریان دادوش | اصلاح سند مالکیت
سند مالکیت
حال سوالی که پیش می آید در ابتدا در رابطه با اصلاح سند مالکیت ، سند مالکیت چه نوع سندیست ، دانستن پاسخ این سوال به این دلیل حائز اهمیت است که ما آیین برخورد با سند را بعد از دانستن ماهیت آن می آموزیم و یاد میگیریم درباره این نوع سند حال چه عادی باشد و یا سند رسمی ، چگونه میتوانیم روند اصلاح آن را طی کنیم .
سند مالکیت را میتوانیم اینگونه تعریف کنیم : سند مالکیت نوعی از سند رسمی است که پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر ویژه اي از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاك که نام آن دفتر املاك است به مالک داده می شود .
در مواردي که زمین تحت عنوان عرصه به ثبت می رسد و سند مالکیت تحت عنوان یک قطعه عرصه صادر می گردد . دلالت دارد که موقع به ثبت رساندن، اعیانی (اعم از بنا یا درخت یا حق ریشه یا اعیانی دیگر) بر روي آن بوده است. که اعیان مزبور متعلق به مالک زمین نبوده ولی با اجازه او احداث شده است .
سند عرصه و سند اعیان
ابتدا بهتر است معنی چند کلمه را بدانیم ، عرصه به معنی میدان و زمین است و به زمین خالی بدون احتساب هرگونه ملک و یا اعیان دیگری روی آن گفته میشود و همچنین اعیان هم به معنای بنا درخت و یا حق ریشه و .. است که معمولا همان ساختمانیست که روی عرصه بنا شده است .
در رابطه با سند عرصه و سند اعیان هم میتوان اینگونه گفت که : در واقع سند عرصه و اعیان به سندی گفته می شود که وضعیت اعیان و عرصه یعنی ساختمان و زمین را به صورت واضح مشخص می کند مخصوصا از این نظر که چه کسی مالک آن است.
کسی که سند مالکیت عرصه به نام اوست؛ یعنی زمینی که ساختمان یا آپارتمان در آن بنا شده به وی تعلق دارد و کسی که سند مالکیت اعیان به نام اوست؛ یعنی واحد های آپارتمان به او تعلق دارد.
آریان دادوش | اصلاح سند مالکیت
تغییر وضعیت در زمین مورد معامله
وقتی مالک زمین مدعی است در مورد معامله احداث بنا از قبیل خانه و دکان وغیره شده است می تواند با مراجعه به ثبت محل درخواست اعزام نماینده به محل براي انعکاس تغییر وضعیت در ملک نموده و با دریافت رونوشت صورت مجلس معاینه محل و گواهی ثبت مربوطه می توانند اقدام به ثبت با مستحدثات آن بنمایند و هرگاه طرفین معامله علاقمند باشند ،
بنا به اظهار خودشان تغییر وضع ملک در سند منعکس شود در این صورت سردفتر باید به خریدارتذکر دهد که مسئولیت با خود اوست.
صدور سند مالکیت اعیانی
اگر فردي که نسبت به زمین مالکیت دارد و ملک او در جریان ثبت باشد حق احداث اعیانی و دریافت سند مالکیت آن را بموجب سند رسمی به دیگري واگذار نماید دارنده حق اعیانی می تواند با مراجعه به اداره ثبت محلی که ملک در حوزه آن واقع است تقاضاي صدور سند مالکیت نسبت به اعیان احداثی خود را بنماید.
بدیهی است صدور سند مالکیت نسبت به اعیان احداثی متقاضی منوط به اتمام تشریفات قانونی و انقضاء مواعد اعتراض نسبت به اصل ملک (عرصه) و عدم وصول اعتراض نسبت به عرصه خواهدبود. (ماده 104 مکرر آئین نامه قانون ثبت و بند 329 بخشنامه هاي ثبتی تا اول مهر 1365.)
مطلب مرتبط | وکیل ملکی تهران
مدارک ثبت سند مالکیت اعیانی
متقاضی باید تقاضاي خود مبنی بر صدور سند مالکیت اعیان را همراه با مدارك زیر به ثبت محل تسلیم دارد.
الف – اصل سندي که بموجب آن حق احداث اعیانی و دریافت سند اعیان رسما به او واگذار شده.
ب – فتوکپی شناسنامه متقاضی و مشخصات کامل و آدرس مجاورین و واگذارکننده حق اعیانی روز معاینه محل را تعیین و مراتب را طی اخطاري به مجاورین و واگذارکننده حق اعیانی و متقاضی اعلام می نماید.
در این اخطار که خطاب به مجاورین و واگذارکننده حق اعیانی و متقاضی نوشته می شود تصریح می گردد که در روز معین نسبت به اعیانی احداثی متقاضی تعیین حدود به عمل خواهد آمد و دعوت می شود که در محل وقوع ملک یا اداره ثبت جهت عزیمت به محل حضور یابند عدم حضور آنان مانع از انجام عملیات ثبتی نخواهد بود.
اصلاح سند مالکیت
مطالعه مطالب بالا به طور خلاصه انواع سند همچنین تعریف و ماهیت سند مالکیت و انئاع سند مالکیت را به طور خلاصه بیان داشت ، مطالبه بالا حداقل پیش نیازیست که میتوانید برای آگاهی از نحوه اصلاح سند مالکیت و تغییر آن مطالعه کنید .
حال به اصلاح یند مالکیت خواهیم پرداخت همانطور که پیشتر هم اشاره شد اصلاح سند مالکیت تحت شرایط بخوصوصی انجام میشود در ادامه به توضیح این شرایط خواهیم پرداخت :
اصلاح وضع املاك : هر گاه مالکین دو یا چند ملک مجاور به منظور اصلاح و بهبود وضع املاك خود نیاز به مبادله قسمتهاي جزئی از املاك خود را داشته باشند می توان با تنظیم صورتجلسه توافق و سند رسمی و پرداخت حقوق و عوارض مربوط عمل کرد و رعایت تشریفات تفکیک ضرورتی ندارد.
ادامه مطلب | آیین نامه قانون ثبت املاک
اصلاح و تغییر سند مالکیت گاه به دلیل اصلاحات ملک است و گاه به دلیل اشتباه در مساحی
الف ) برابرماده 45 آیین نامه ق . ث – املاکی را که پس از پلاك کوبی و توزیع اظهارنامه و قبل از درخواست ثبت و آگهی بوسیله اصلاحات خراب می شود باید مالک یا شهرداري مراتب را به اداره ثبت اطلاع دهد و پس از رسیدگی و معاینه محل با توضیح مراتب در ملاحظات دفتر املاك و با حدود واقعی در زیر ثبت اولیه با بایگانی کردن سند مالکیت اولی سند مالکیت جدید صادر خواهد شد
. ب ) ماده 149 ق ث مقرر داشته است : نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذي نفع میتواند قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال وسایرهزینه هاي قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضاي اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزي نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراري داده نشده باشد، اداره ثبت سند را اصلاح و بهذي نفع اخطار مینماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده براي دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز میشود.
مرجع صالح
در این موارد خاصی که توضیح داده شد با چند مورد دیگر در رابطه با ابطال سند مالکیت که در این بحث به آن پرداخته نشد ، این موارد بوسیله درخواست مراجع قانونی به همراه مدارک و مستندات کامل اثبات شرایط موجود ، اصلاح سند مالکیت و تغییر آن بدون حکم دادگاه و به وسیله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام خواهد شد .
مطلب مرتبط | ابطال سند رسمی
سخن پایانی
به طور کلی این مقاله در رابطه بخشی از حقوق ثبت اسناد است که به ابطال و اصلاح سند مالکیت تحت شرایطی خاص که بدون نیاز به حکم دادگاه و توسط سامان ثبت و اسناد کشور انجام میشود پرداخته شده است که البته برای درک بهتر آن چکیده ای از مطالب مرتبط با آن نیز در اینجا آورده شد .
توصیه گروه حقوقی آریان دادوش به شما دوستان این است که در رابطه به دعاوی ملکی الزاما پیش از اقدام با یک وکیل متخصص ملکی و مجرب مشورت نمایید البته اگر پیش از تنظیم قرارداد و منعقد کردن عقد خود بتوانید از یک وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید ،
از هرگونه اتفاق ناخوشایندی که منجر به یک دعوی ملکی خواهد شد جلوگیری کرده اید که مسلما بهترین راه هم همین است یعنی پیشگیری بهتر از درمان است .
