ابطال مبایعه نامه

 

مقاله ای که در ادامه مطالعه خواهید کرد دررابطه با یکی از دعاوی بسیار مهم و سوالات پرتکرار در حوزه ملکی میباشد ، دعوای ابطال مبایعه نامه یکی از دعاوی بسیار رایج در مراجع صالح حقوقی است که گروه حقوقی آریان دادوش در ادامه به توضیح آن پرداخته است .

 

مطلب مرتبط | شرایط ابطال مبایعه نامه

 

منظور از ابطال مبایعه نامه، ابطال قرارداد نوشته شده بین دو طرف یک معامله است که هنوز سبب انتقال مالکیت نمی شود. معمولا پیش از اینکه برای تنظیم سند رسمی برای خرید و فروش یک ملک اقدام نمایند، در مورد شرایط قرارداد و توافقات صورت گرفته نوشته ای تنظیم می کنند که به آن مبایعه نامه گفته می شود.

مبایعه نامه یک سند عادی است و شامل توافقات صورت گرفته بین خریدار و فروشنده می باشد. مبایعه نامه می تواند دستی بوده و یا با حضور در دفاتر املاک به امضای طرفین برسد.

با تنظیم مبایعه نامه هنوز انتقال مالکیت انجام نشده است، به همین دلیل اگر در مورد همال مال مبیع (مالی که فروخته شده است) مبایعه نامه دیگری تنظیم شود، سبب ابطال مبایعه نامه می گردد. انتقال مالکیت با حضور طرفین برای تنظیم سند رسمی انجام می گیرد و در همین حین، علاوه بر تنظیم سند، باقی ثمن نیز پرداخت می شود.

حال اگر در طی این فرآیند هر کدام از طرفین مرتکب تخلف شوند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام به طرف دیگر بابت خسارت پرداخت نمایند.

 

مطلب مرتبط | وکیل ملکی حقوقی

 

ابطال مبایعه نامه
ابطال مبایعه نامه

 

ابطال مبایعه نامه

 

در رابطه با ابطال مبایعه نامه در مقالات دیگری نیز توسط گروه حقوقی آریان دادوش صحبت شده است و به طور کلی انحلال قرارداد را اشاره مینماید در مورد ابطال مبایعه نامه باید گفت که : به طور کلی موارد ابطال مبایعه نامه به دو دسته تقسیم می شوند، یعنی

1. ابطال با استناد به شرایط ابطال ذکر شده در مفاد مبایعه نامه و

2. ابطال خارج از قرارداد.

 

ابطال با استناد به شرایط ابطال ذکر شده در مفاد مبایعه نامه

 

همانطور که گفته شد مبایعه نامه شامل شروط و تعهدات طرفین در رابطه با آن معامله می شود که هر دو طرف توافق کرده اند که به آنها عمل کنند. حال اگر این شرایط و تعهدات به انجام نرسد، آنگاه سبب ابطال مبایعه نامه شده و مالکیت وجود نخواهد داشت چرا که همانطور که گفته شد، امضای مبایعه نامه هنوز به معنای انتقال مالکیت نیست و فقط زمانی انتقال رسمی امکان پذیر است که شروط ذکر شده در مبایعه نامه به انجام رسیده باشند.

برای مثال ممکن است در مبایعه نامه ذکر شده باشد که مبلغ معامله به صورت اقساطی و در سررسیدهای معین به فروشنده پرداخت خواهد شد، در نتیجه فرد خریدار تا زمان اتمام کامل اقساط، مالک ملک به شمار نمی رود و حتی ممکن است شرط شده باشد که پرداخت نکردن یکی از این اقساط سبب ابطال مبایعه نامه شود.

 

مطلب مرتبط | وکیل ملکی تهران

آریان دادوش | ابطال مبایعه نامه

ابطال خارج از قرارداد

 

ابطال خارج از قرارداد خود به چند دسته تقسیم می شود، یعنی اقاله، خیارات و انفساخ.

 

اقاله

 

منظور از اقاله شرایطی است که هیچ کدام از طرفین نتوانسته باشند به تعهدات خود عمل کنند. مبایعه نامه عقد لازم به شمار می رود، به این معنا که هیچ کدام از طرفین قرارداد نمی تواند بدون رضایت دیگری برای ابطال آن اقدام نماید.

به همین دلیل در شرایطی که برای هیچ کدام از طرفین عمل به موارد ذکر شده در مبایعه نامه مقدور نباشد، می توانند معامله را اقاله نموده و هر کس هر چیزی که از طرف مقابل دریافت کرده است را پس می دهد و به این شکل معامله فسخ می شود.

 

دعوای ابطال مبایعه نامه
دعوای ابطال مبایعه نامه

 

خیارات

 

در رابطه با خیارات در مقالات متعدد دیگری نیز به طور مفصل به آنها اشاره کردیک که لینک آن را چند سطر پایین تر برای شما عزیزان قرارداده ایم. در فصل پنجم قانون مدنی درباره خیارات اینگونه آمده است که :

خیارات شرایطی است که عقد معامله به ضرر یکی از طرفین پیش برود، پس در این شرایط طرفی که متضرر شده می تواند جهت ابطال مبایعه نامه اقدام نماید. خیارات نیز خود به چند دسته تقسیم می شود که عبارتند از خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثامن.

 

مطلب مرتبط | راه های انحلال قرارداد

آریان دادوش | ابطال مبایعه نامه

 

شاید علت به کار بردن کلمه ی “خیار” در اینجا برای شما هم جالب باشد. در این زمینه باید بدانید که “خیار” اسم مصدری کلمه ی “اختیار” است و در مسائل حقوقی، نشان دهنده ی اختیاری است که طبق شرایط مشخصی به فردی داده می شود تا بتواند بدون جلب رضایت طرف مقابل، برای ابطال مبایعه نامه یا هر قرارداد دیگری اقدام نماید و به مجموع این اختیارات، “خیارات” گفته می شود.

در توضیح خیارات باید گفت که خیار مجلس یا همان اختیار مجلس، برای هر دو طرف است. به این معنا که در جلسه ای که شرایط فسخ و ابطال مبایعه را نوشته اند و هنوز هر دو حضور دارند، می توانند هر همان جلسه برای ابطال مبایعه نامه ی نوشته شده اقدام نمایند.

 

خیار از کلمه اختیار ریشه میگیرد و خیار فسخ به معنای اختیاری است که شخص در فسخ قرارداد خواهد داشت ، خیارات فسخ شامل 11 خیار متفاوت می شوند که به طور خلاصه می توان گفت :

  1. خیار شرط : هر یک از طرفین برای خود مدت زمانی را برای فسخ یکطرفه قرارداد در نظر خواهند گرفت ، که به آن خیار شرط گفته می شود .
  2. خیار مجلس :بر اساس این خیار تا زمانی که طرفین محل معامله ویا همان مجلس معامله را ترک نکردند وقت دارند که معامله را فسخ نمایند.
  3. خیار غبن : در این شراط ثمن معامله بیش از حد کم و یا بیش از حد زیاد گفته می شود که با ارزش واقعی آن تفاوت زیادی دارد و به همین علت می توانند از خیار غبن استفاده نمایند.
  4. خیار تدلیس :چنانچه فروشنده خریدار را فریب دهد و با فریب ملک را بفرشود ، در اصطلاح می گوییم فریبداده است و می توان با توجه به خیار تدلیس حکم فسخ قرارداد را از دادگاه در خواست نمود .
  5. خیار تاخیر ثمن : در این خیار فروشنده بعد از معامل با خریدار مبیع را به علت پرداخت نکردن ثمن تحویل نمیدهد ، حال اگر بعد از سه روز  خریدار  تمام ثمن را پرداخت ننماید  فروشنده  میتواند با اعلام فسخ ، معامله را فسخ نماید ، نکته ای که در این خیار حائز اهمیت است این است ، اگر بعد از اعلام نمودن فسخ خریدار به فروشنده بگوید من بلافاصله مبلغ را پرداخت می کنم آیا این خیار ساقط می شود ؟ (سقوط خیر تاخیر در ثمن ) ، اختلاف نظری بین دکتر امامی و دکتر کاتوزیان  موجود است.
  6. خیار رویت و تخلف وصف : همانطور که از اسمه آن پیداست فروشنده اوصافی که در مبیع نیست را برای خریدار وصف میکند مشروط بر اینکه خریدار مبیع را ندیده باشد.
  7. خیار عیب : اگر بعد از معامله معیوب بودن مبیع مشخص شود فروشنده می تواند تفاوت ارزش بین این دو را خواستار شود و یا معامله را فسخ نماید.
  8. خیار تخلف شرط : این خیار برای هر دو طرف می تواند مورد استفاده قرار بگیرد بدین صورت که فروشنده یا خریدار شرطی را متعهد می شوند ولی به آن عمل نمی کنند و با این کار حق فسخ را به دیگری می دهند.
  9. خیار حیوان : اگر مبیع حیوان باشد ، مشتری 3 روز حق فسخ دارد.
  10. خیار تبعض صفقه : در این خیار بیع به جهاتی باطل و به جهاتی درست است ، فروشنده می تواند معامله را فسخ و یا فقط نسبت به قسمتی که باطل است فسخ نماید.
  11. خیار تعذر تسلیم : با توجه با نامش به معنایه عذر در تسلیم مبیع است ، که فروشنده به هر دلیلی نتواند مبیع را به خریدار تحویل دهد ، خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.

 

آریان دادوش | ابطال مبایعه نامه

 

شرایط ابطال مبایعه نامه
شرایط ابطال مبایعه نامه

 

انفساخ

 

از موارد ابطال مبایعه نامه خارج از قرارداد و همانطورکه اشاره شد جدا از مفاد درون قرارداد میتوان به  انفساخ اشاره کرد  که به معنای ابطال خود به خودی قرار است. یعنی برای مثال ملکی که معامله شده است پیش از پایان روالِ داد و ستدهای قرارداد، بر اثر سیل یا زلزله یا هر عامل دیگری ویران شده و دیگر امکان سکونت در آن وجود نداشته باشد.

بهتر است پیش از عقد هرگونه قرارداد و یا اقدام برای ابطال مبایعه نامه جهت مشورت با یک وکیل ملکی اقدام نمایید. دعاوی ملکی یکی از شایع ترین پرونده های موجود در دادگاه ها هستند که بسیاری از آنها هم به دلیل نا آگاهی افراد، به نتیجه ی مطلوب ختم نمی شوند. مشورت با یک وکیل ملکی و کمک گرفتن از او می تواند تاثیر بزرگی در کاهش ریسک مربوط به عقد یا ابطال مبایعه نامه یا هر قرارداد دیگری داشته باشد.

 

 

آریان دادوش | وکیل متخصص ملکی

ابطال مبایعه نامه

سخن پایانی

 

مقاله ای که در رابطه با ابطال مبایعه نامه و به طور کلی تمامی مقالاتی در ارتباط با مبایعه نامه در سایت آریان دادوش منتشر شده اند همگی با جمع آوری نکات و مطالب مهم همچنین در کنار پرسش و پاسخ از بهترین وکلای ملکی تهران به تحریر در آمده اند.

توصیه گروه حقوقی آریان دادوش در خصوص دعوای ابطال مبایعه نامه و در کل تمام دعاوی ملکی گرفتن مشورت از یک وکیل ملکی خبره و مجرب است چرا که مطالعه مطالب هیچگاه همچون مشورت با یک وکیل با تجربه نخواهد بود چرا که شرایط شما دررابطه با دعوایی که میخواهید مطرح کنید بسیار اهمیت دارد و مقالات ملکی دیدی کلی نسبت به یک موضوع خاص را به شما میدهند .

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این قسمت را پر کنید
این قسمت را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
شما برای ادامه باید با شرایط موافقت کنید

 مطالب مرتبط 

برای دریافت مشاوره تلفنی از وکلای گروه آریان دادوش تماس یا از طریق پیام در ارتباط باشید.
09122491524